Müteahhit Değerlendirme Formu

Puanlama (her kriter 1–5  •  1 = çok zayıf, 5 = çok iyi)

#	Kriter	Puan	Not / kanıt
1	Mali güç ve kredibilite (öz sermaye, banka referansı, finansman planı belli mi?)
2	Tamamlanmış benzer proje sayısı (kaç bina teslim etmiş?)
3	Referans projelerin kalitesi — yerinde gördünüz mü?
4	Eski arsa sahipleriyle görüşüldü mü, memnunlar mı?
5	Devam eden proje sayısı (aşırı yüklenmiş / dağılmış mı?)
6	İcra / haciz / dava / vergi-SGK borcu kaydı temiz mi? (sorgulattınız mı?)
7	Önerdiği paylaşım oranı adil mi? (bağımsız değerlemeyle kıyaslandı mı?)
8	Banka teminat mektubu / ipotek / kademeli tapu devrini kabul ediyor mu?
9	Teknik şartnameyi sözleşmeye ek yapmaya razı mı? (kaçamak yok mu?)
10	Şeffaflık & iletişim (soruları net yanıtlıyor mu, baskı yapıyor mu?)
11	Şantiye şefi / teknik ekip yetkinliği, yapı denetim geçmişi
12	Sözleşme taslağını avukatınıza inceletmeye açık mı?
TOPLAM (60 üzerinden)

Sonuç

☐ 48–60 puan & kırmızı kalem yok → Uygun aday, sözleşme aşamasına geçilebilir (yine de avukatla).

☐ 36–47 puan → Dikkatli ilerle, eksikleri yazılı sor, ek teminat iste.

☐ 36 altı veya herhangi bir kritik maddede (6, 7, 8) çok düşük → Geç / ele.

Referans Sorgu Soruları

A. Süre & teslim

• Bina sözleşmedeki sürede bitti mi? Gecikme oldu mu, kaç ay?
• Gecikme olduysa müteahhit gecikme cezası / ek kira ödedi mi?
• Kira yardımı söz verildiği gibi düzenli ve tam ödendi mi? Aksadı mı?
• İskan (yapı kullanma izni) ne kadar sürede alındı? Sorun çıktı mı?

B. Kalite & malzeme

• Söz verilen marka/kalite malzemeler mi kullanıldı, yoksa "muadili" deyip düşürdü mü?
• Teslimde eksik/ayıplı iş çıktı mı? Çıktıysa giderdi mi, ne kadar sürede?
• Taşındıktan sonra ortaya çıkan kusurlar (su kaçağı, çatlak, yalıtım) oldu mu?
• Ortak alanlar (asansör, otopark, peyzaj, jeneratör) söz verildiği gibi tamamlandı mı?

C. Mali & tapu

• Sonradan sürpriz masraf / ek ödeme talep etti mi?
• Arsa payı / hisse devirlerinde, kat irtifakı–kat mülkiyeti işlemlerinde sorun yaşandı mı?
• Daireler tapuda sözleşmedeki gibi mi devredildi? Eksik m², değişen daire oldu mu?

D. İlişki & güven

• Bir sorun çıktığında nasıl davrandı — çözdü mü, kaçtı mı, tehdit/oyalama mı?
• Bugün aynı müteahhitle tekrar çalışır mıydınız?
• Bir komşunuza onu tavsiye eder miydiniz? Neden / neden değil?

Niyet Mektubu / Ön Protokol — ÖRNEK

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT — NİYET PROTOKOLÜ

1. Taraflar

Arsa Sahibi/leri: (T.C. )

Yüklenici (Müteahhit): (Vergi/Sicil )

2. Taşınmaz

İstanbul, Ataşehir, Mahallesi, Ada: Parsel: Yüzölçümü: m².

Taraflar, taşınmazın 17.01.2026 Uygulama İmar Planı kapsamında, komşu parsellerle birlikte ada bütününde (≥3.000 m²) toplu uygulama ile değerlendirilmesini hedefler.

3. Uygulanacak imar & hedef

Tarafların ortak hedefi, ada bütünündeki uygulama ile daha yüksek emsal (inşaat hakkı) diliminden yararlanmaktır. Kesin emsal, terk/trampa oranları ve kat adedi şehir plancısı raporu ve onaylı projeyle netleşecektir.

4. Öngörülen paylaşım (taslak)

Tarafların ön mutabakatı, arsa sahibine % oranında (veya bağımsız bölüm) pay verilmesidir. Kesin oran, SPK lisanslı değerleme ve onaylı projeden sonra asıl sözleşmede belirlenecektir.

5. Tarafların yükümlülükleri (asıl sözleşmeye kadar)

• Yüklenici: avan/uygulama projesi, zemin etüdü, ruhsat süreci ve finansman planını hazırlar; masrafları üstlenir.
• Arsa sahibi: gerekli belgeleri sağlar, makul muvafakatleri verir; bu süreçte parseli üçüncü kişiye satmamayı/yük koymamayı taahhüt eder.

5b. Bu protokolde YAPILMAYACAKLAR

Taraflar, bu protokol kapsamında arsa sahiplerinin vekaletname vermeyeceğini, tapuya şerh verilmesine muvafakat etmeyeceğini, arsa payı devretmeyeceğini, riskli yapı tespiti başvurusuna muvafakat etmeyeceğini ve tahliye yükümlülüğü altına girmeyeceğini kabul eder. Bu işlemler ancak kesin sözleşmenin imzasından sonra gündeme gelir.

6. Süre ve kendiliğinden sona erme

Bu protokol imza tarihinden itibaren ay geçerlidir ve sürenin sonunda kendiliğinden, ihtara gerek olmaksızın sona erer. Sona erme hâlinde taraflar birbirinden tazminat, masraf veya cezai şart talep edemez.

Taraflar, asıl Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ni en geç tarihine kadar imzalamak için iyi niyetle çalışır.

6b. Avan proje ve kabul ölçütleri

Yüklenici, avan projeyi masrafı kendisine ait olmak üzere en geç ay içinde sunar. Avan proje aşağıdaki önceden yazılmış ölçütlere göre denetlenir; beğeni değil, ölçüte uygunluk esastır:

• Arsa sahiplerine düşen toplam net alan, ekteki Hak Hesap Cetveli'ndeki miktarın altında olamaz.
• Daireler kat ve cephe bazında dengeli dağıtılır; değer katsayısı cetveline göre toplam değer payı %'nin altına inemez.
• Her bağımsız bölüme en az 1 kapalı otopark ve 1 depo tahsis edilir.
• Ticari birimlerin en az %'si arsa sahiplerine ayrılır.
• Ortak alanlar projede gösterilir; bağımsız bölüm hâline getirilmez.
• Proje, ekteki teknik şartname ile uyumludur.

Sonuçlar: Proje ölçütlere uygunsa ve arsa sahibi yine de kabul etmezse, belgelenmiş avan proje giderinin hissesine düşen kısmını en fazla TL olmak üzere öder. Proje ölçütlere uymuyorsa yüklenici bir kez revize eder; revize proje de uymazsa protokol kendiliğinden sona erer ve arsa sahibi hiçbir ödeme yapmaz. Uygunluk tartışmalıysa, tarafların birer teknik üye belirlemesi ve bu ikisinin üçüncü bir bağımsız mimar/mühendis seçmesiyle oluşan heyet karar verir.

7. Bağlayıcılık

Bu protokol bir niyet beyanıdır; tapu devri veya inşaat yükümlülüğü doğurmaz. Tarafların hak ve borçları, noterde/avukat eşliğinde düzenlenecek asıl sözleşmeyle doğar. (İstisnalar — gizlilik, münhasırlık süresi vb. — varsa burada açıkça yazılmalıdır.)

8. Gizlilik & münhasırlık (karşılıklı)

Arsa sahibi, protokol süresince başka bir yüklenici ile görüşme yapmayacaktır. Buna karşılık yüklenici avan projeyi 6b'deki sürede sunmakla yükümlüdür; sunmazsa münhasırlık ve işbu protokol kendiliğinden sona erer ve arsa sahibi serbest kalır.

Taraflar ticari ve teknik bilgileri gizli tutar. Gizlilik; arsa sahiplerinin birbirleriyle bilgi paylaşmasını, avukat ve teknik danışmanına danışmasını, resmî makamlara başvurmasını ve hukuki haklarını kullanmasını kapsamaz. Yükümlülük karşılıklıdır.

9. Teklif şartlarının korunması

Bu protokolde ve eklerinde yazılı şartlar (paylaşım oranı, kira yardımı, süreler, otopark/depo ve ticari birim tahsisi), kesin sözleşme aşamasında arsa sahipleri aleyhine değiştirilemez. Yüklenici, protokolün tarafı olan maliklerden bazılarına daha lehe şartlar teklif ederse, aynı şartlar tüm maliklere uygulanır.

Örnek Teknik Şartname Maddeleri

TK1 · Marka–Seri–Model ve Muadil Tanımı kritik

Şartnamenin can damarıdır. Marka yazılsa bile "veya muadili" ifadesi ölçüte bağlanmazsa, yazdığınız her şey pazarlık konusu olur.

"Şartnamede ve ekli Mahal Listesi'nde yer alan her kalem; marka, seri ve model belirtilerek ya da ölçülebilir bir performans değeriyle (sınıf, kalınlık, dayanım, ısıl geçirgenlik vb.) tanımlanır. 'Birinci sınıf', 'kaliteli', 'lüks', 'piyasa standardı' gibi ölçülemez ifadeler hüküm doğurmaz."

"Muadil ürün kullanımı ancak şu üç şartın birlikte gerçekleşmesiyle mümkündür: (i) muadilin belgelenmiş teknik değerleri, şartnamede yazılı üründen düşük olmaması; (ii) fiyat bandının şartnamedeki ürünle aynı segmentte bulunması; (iii) arsa sahiplerinin Teknik Temsilcisinin yazılı onayı. Tedarik güçlüğü, fiyat artışı veya ürünün üretimden kalkması tek başına muadil kullanma yetkisi vermez; bu hâlde de yazılı onay aranır."

"Bir kalem için birden fazla marka sayılmışsa, hangisinin uygulanacağını arsa sahipleri seçer. Seçim hakkının yükleniciye bırakıldığı hâllerde en yüksek nitelikli ürün uygulanmış sayılır."

Ek — Mahal Listesi (her satır marka · seri · model ile doldurulur)

Mahal / kalem	İstenen standart (marka · seri · model ya da ölçülebilir değer)
Salon & oda zemini	Laminat parke aşınma sınıfı [AC5] / parke kalınlık ___ mm · marka ___
Islak hacim zemin/duvar seramiği	Porselen karo, kaymazlık sınıfı ___ · marka ve seri ___
Duvar & tavan	Alçı sıva + silikonlu saten boya, silinebilirlik sınıfı ___ · marka ___
İç kapılar	Amerikan / membran / masif ___ · kanat kalınlığı ___ mm · marka ___
Daire giriş kapısı	Çelik kapı, güvenlik sınıfı ___ · ısı ve ses yalıtım değeri ___ · marka ___
Pencere doğrama & cam	PVC/alüminyum profil serisi ___ · odacık ___ · Uw ≤ ___ W/m²K · low-E argonlu ısıcam
Mutfak dolabı & tezgah	Gövde ___ · kapak (MDF lam/akrilik) ___ · tezgah (granit/kuvars) ___ · marka ___
Banyo vitrifiye & batarya	Marka ve seri ___ · gömme rezervuar ___ · duşakabin cam kalınlığı ___ mm
Isıtma	Yoğuşmalı kombi (marka ___, kapasite ___ kW) / merkezi sistem / yerden ısıtma
Elektrik tesisatı	Anahtar-priz serisi ___ · oda başına priz adedi ___ · görüntülü diyafon ___
Dış cephe	Yalıtım cinsi ___ · kalınlık ___ mm · λ ___ W/mK · kaplama ___ · yangın sınıfı ___
Asansör	Marka ___ · kapasite ___ kişi · hız ___ m/s · yeşil etiket sınıfı ___

TK2 · Belge Önceliği ve Yorum Kuralı kritik

Şartname, proje ve sözleşme çeliştiğinde hangisinin geçerli olacağını baştan belirler. Tek cümlelik bir kalkandır.

"İşbu teknik şartname, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ayrılmaz ekidir. Şartname, sözleşme, onaylı projeler ve mahal listesi arasında çelişki bulunması hâlinde; daha yüksek teknik standardı öngören ve arsa sahipleri lehine olan hüküm uygulanır. Mevzuatta ve standartlarda öngörülen değerler asgari sınırdır; bu şartnamedeki daha üstün değerlerin yerine geçmez. Şartnamede hüküm bulunmayan hâllerde ilgili TS EN standardının öngördüğü en yüksek sınıf uygulanır."

TK3 · Teknik Temsilci ve Denetim Hakkı kritik

İmalatı yapılırken görebilmenizi sağlar. Yapı denetim kuruluşu yüklenicinin seçtiği ve ödediği kurumdur; sizin adınıza bakan bir göz ayrıca gerekir.

"Arsa sahipleri, masrafı kendilerine ait olmak üzere bir Teknik Temsilci (inşaat mühendisi veya mimar) atayabilir. Yüklenici, Teknik Temsilci'yi yazılı olarak tanır ve atama bildirildiği andan itibaren muhatap kabul eder."

"Teknik Temsilci; iş güvenliği kurallarına uymak kaydıyla önceden izin almaksızın ve mesai saatleri içinde her zaman şantiyeye girer, imalatları inceler, fotoğraf çeker ve ölçüm yapabilir. Yüklenici; şantiye defterini, malzeme irsaliye ve uygunluk belgelerini, beton ve donatı deney raporlarını, yapı denetim tutanaklarını ve iş programını talep üzerine ___ gün içinde verir."

"Teknik Temsilci'nin tespit ettiği uygunsuzluklar yazılı olarak bildirilir ve yüklenici ___ gün içinde giderir. Taraflar arasında teknik bir uyuşmazlık çıkarsa, konu İnşaat Mühendisleri Odası'na kayıtlı ve taraflarca birlikte seçilecek bağımsız bir uzmana havale edilir; uzman görüşü tarafları bağlar ve masrafı haksız çıkan tarafa aittir."

TK4 · Bekleme Noktaları ve Kapanacak İmalatlar kritik

Üzeri kapanan bir imalat bir daha görülemez. Bu madde, kapanmadan önce bakma hakkını kurar ve pratikte en çok işe yarayan maddelerden biridir.

"Üzeri kapanacak ve sonradan görülemeyecek imalatlar (temel ve bodrum su yalıtımı, donatı, gömülü tesisat, yüzer döşeme katmanları, ıslak hacim su yalıtımı, cephe yalıtımı, çatı membranı) bekleme noktasıdır. Yüklenici, bu imalatları kapatmadan en az [48] saat önce Teknik Temsilci'ye yazılı olarak (e-posta yeterlidir) bildirir."

"Bildirim yapılmadan kapatılan imalat, Teknik Temsilci'nin talebi üzerine yüklenici hesabına açılır, incelenir ve yeniden kapatılır; bu işlemden doğan süre kaybı yüklenicinin temerrüdü sayılır ve süreye eklenmez. Bildirim yapıldığı hâlde Teknik Temsilci [48] saat içinde gelmezse imalat kapatılabilir."

"Her bekleme noktasında tarih, saat, katılanlar ve tespitler tutanağa bağlanır; tutanak ve fotoğraflar Yapı Dosyası'na (bkz. TY16) eklenir."

Ek — Asgari Bekleme Noktaları Listesi

#	İmalat	Kontrol anı
1	Temel donatısı ve paspayları	Beton dökümünden önce
2	Temel ve perde su yalıtımı (bohçalama)	Koruma betonu / dolgudan önce
3	Kat döşemesi donatısı	Beton dökümünden önce
4	Gömülü mekanik ve elektrik tesisatı	Şap ve sıvadan önce
5	Yüzer döşeme katmanları	Şap dökümünden önce
6	Islak hacim su yalıtımı	Karo kaplamasından önce
7	Cephe ısı yalıtımı ve dübelleme	Sıva / kaplamadan önce
8	Çatı ve teras su yalıtımı	Koruma katmanından önce

TK5 · Malzeme Onayı ve Örnek Daire kritik

Kâğıttaki marka adının sahada ne anlama geldiğini gösterir. Örnek daire, sonraki bütün daireler için ölçüdür.

"Yüklenici, ince işlere başlamadan önce, projedeki en küçük daire tipinde bir örnek daireyi şartnameye tam uygun olarak tamamlar ve arsa sahiplerinin onayına sunar. Onaylanan örnek daire, tüm bağımsız bölümler için asgari kabul referansıdır; hiçbir bölüm bu standardın altında teslim edilemez."

"Kullanılacak tüm ana malzemelerden (seramik, parke, boya, vitrifiye, armatür, doğrama profili, kapı, dolap kapağı, cephe kaplaması) ikişer adet mühürlü numune alınır; numuneler tarih ve imza ile mühürlenip biri şantiyede, biri arsa sahibi temsilcisinde teslim tarihine kadar saklanır. Uyuşmazlıkta mühürlü numune esas alınır."

TK6 · Eşit Kalite İlkesi kritik

Aynı binada iki farklı kalite olmasını engeller. Ayrı mahal listesi yapılan projelerde fark genellikle arsa sahibinin aleyhinedir.

"Arsa sahiplerine ve yükleniciye düşen bağımsız bölümler ile tüm bloklar, kat ve cepheler aynı marka, model, malzeme ve işçilikle imal edilir. Taraflar için ayrı mahal listesi düzenlenemez; 'yüklenici kendi bölümlerinde farklı ürün kullanabilir' yönünde hüküm konulamaz."

"Ortak alanlarda (lobi, merdiven, koridor, otopark, sosyal donatılar) kullanılacak malzemeler, daire içi standardın altında olamaz. Kalite farkı tespit edilirse yüklenici, farkı kendi hesabına ve yüksek olan standarda göre giderir."

TK7 · Proje Değişikliği ve Onay kritik

Ruhsat alındıktan sonra sessizce yapılan değişikliklerin dairenizi küçültmesini veya kalitesini düşürmesini engeller.

"Yüklenici; onaylı mimari, statik, mekanik ve elektrik projelerinde ve bu şartnamede, arsa sahiplerinin yazılı onayı olmadan değişiklik yapamaz. Bağımsız bölümün alanını, konumunu, cephesini, kat yüksekliğini, balkon ve eklenti alanlarını veya ortak alanları daraltan her değişiklik yazılı onaya tabidir."

"Hiçbir proje veya malzeme değişikliği, bu şartnamede belirlenen performans değerlerini (yalıtım, yangın, akustik, enerji, dayanım) düşüremez ve arsa sahiplerine ek ödeme yükümlülüğü doğuramaz. Onaysız yapılan değişiklikler yüklenici hesabına eski hâline getirilir."

TK8 · Taşıyıcı Sistem, Zemin Etüdü ve Bağımsız İnceleme kritik

Binanın en pahalı ve en geri dönüşsüz kısmıdır. Sonradan düzeltilmesi mümkün değildir.

"Yapı; parsel bazında yaptırılacak zemin ve temel etüdü raporu ile TBDY 2018 (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) esaslarına göre projelendirilir ve inşa edilir. Zemin etüdü raporu, ruhsat başvurusundan önce arsa sahiplerine verilir."

"Arsa sahipleri, masrafı kendilerine ait olmak üzere statik projeyi ve zemin etüdünü bağımsız bir inşaat mühendisine inceletme hakkına sahiptir. İnceleme sonucu bildirilen mevzuata aykırılıklar yüklenici tarafından giderilir; bu inceleme için gerekli tüm proje ve hesap dosyaları ___ gün içinde dijital olarak teslim edilir."

"Bina yüksekliği, kat adedi, taşıyıcı sistem türü ve deprem tasarım sınıfı şartnamede yazılı olup, arsa sahiplerinin yazılı onayı olmadan değiştirilemez."

TK9 · Beton, Donatı ve Bağımsız Deneyler kritik

Görünmeyen ama binanın ömrünü belirleyen kalemdir. Sınıf yazılmazsa mevzuatın en alt sınırı uygulanır.

"Taşıyıcı sistemde kullanılacak beton sınıfı en az C[30]/[37], donatı çeliği B500C nervürlü çeliktir; her ikisi de TSE belgeli ve hazır beton santralinden temin edilir. Beton sınıfı hiçbir hâlde mevzuatın asgarisine (C25/30) düşürülemez."

"Yapı denetim kuruluşunca alınan numunelere ek olarak, arsa sahipleri adına şahit numune alınır. Teknik Temsilci, her beton dökümünde numune alınmasını isteyebilir ve numunelerin TÜRKAK akreditasyonlu bağımsız bir laboratuvarda deneye tabi tutulmasını talep edebilir. Deney sonucu şartnamedeki sınıfı sağlamazsa masraf yükleniciye aittir ve ilgili imalat, yüklenici hesabına güçlendirilir veya yıkılıp yeniden yapılır."

"Beton dökümü öncesi donatı ve paspayı kontrolü bekleme noktasıdır (bkz. TK4). Kış ve yaz dökümlerinde bakım (kür) yöntemi şartnamede tanımlanır."

TK10 · Temel–Bodrum Su Yalıtımı ve Taşkın Önlemleri kritik

Su yalıtımı, şikâyet listelerinin başında gelir ve sonradan onarımı neredeyse imkânsızdır.

"Temel ve toprakla temas eden perde duvarlarda bohçalama (kesintisiz sarma) sistemi uygulanır: ___ türünde ve en az ___ mm kalınlıkta, ___ kat membran; ek yerleri en az ___ cm bindirmeli ve şaşırtmalı. Sistem, üretici detaylarına uygun olarak köşe ve geçiş detaylarıyla birlikte uygulanır."

"Bina çevresine drenaj borusu, filtre tabakası ve drenaj plakası uygulanır; drenaj suyu toplama şaftına ve otomatik çalışan yedekli pompaya bağlanır. Bodrum kat girişleri, rampa ve ışıklıklarda subasman kotu, ___ yılda bir görülen yağış debisine göre yükseltilir ve ızgara/kanal sistemi yapılır."

"Su yalıtımı imalatı bekleme noktasıdır (bkz. TK4). Yüklenici, temel ve bodrum su yalıtımı için teslimden itibaren en az [10] yıl süreyle yazılı garanti verir; bu süre içinde ortaya çıkan su ve nem sorunları yüklenici tarafından, bağlı hasarlar (kaplama, boya, eşya) dâhil giderilir."

TK11 · Yangın Güvenliği ve Cephe Yangın Sınıfı kritik

Cephe yalıtımı yanıcıysa yangın kat atlayarak yayılır. Yüksek binalarda bu madde hayati önemdedir.

"Yapı, Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik ve onaylı yangın projesine uygun olarak inşa edilir. Bina yüksekliği 28,50 m'yi aşan yapılarda dış cephe ısı yalıtımı ve kaplaması en az A2-s1,d0 (zor yanıcı) sınıfında olur; zemin üstü cephelerde EPS, XPS gibi yanıcı yalıtım malzemesi kullanılamaz. Malzemelerin yangın sınıfı, akredite laboratuvar belgesiyle kanıtlanır."

"Yapıda; yangın algılama ve alarm sistemi, yağmurlama (sprinkler) sistemi, yangın dolapları ve kuru/ıslak kolon, duman kontrol ve basınçlandırma sistemi, acil aydınlatma ve yönlendirme, yangın kapıları (gerekli yangın dayanım süresiyle) mevzuatın öngördüğü kapsamda kurulur. İtfaiye aracı yaklaşma ve çalışma alanları peyzaj, bordür veya park yeriyle daraltılamaz."

"Teslimden önce tüm yangın sistemleri birlikte çalıştırılarak entegre yangın senaryosu testi yapılır; alarm hâlinde asansörlerin tahliye katına inmesi, kaçış yolu kilitlerinin açılması, basınçlandırma ve duman tahliyesinin devreye girmesi tutanakla doğrulanır."

TK12 · Enerji Performansı ve Isı Yalıtımı kritik

Faturayı ve konforu belirler. "Mantolama yapılacaktır" cümlesi kalınlık ve malzeme yazmadan hiçbir şey ifade etmez.

"Bina için hedeflenen Enerji Kimlik Belgesi (EKB) sınıfı en az [B]'dir; toplam inşaat alanı 2.000 m²'yi aşan binalarda mevzuatın öngördüğü yenilenebilir enerji payı da sağlanır. EKB, iskan başvurusundan önce alınır ve arsa sahiplerine verilir."

"Dış cephe ısı yalıtımında malzeme cinsi ___, kalınlık en az ___ mm, ısıl iletkenlik değeri λ ≤ ___ W/mK olarak uygulanır. Çatı, teras, zemine oturan döşeme ve ısıtılmayan hacimlerle komşu yüzeylerde yalıtım kalınlıkları ayrıca belirtilir. Balkon, konsol, kolon, kiriş ve pencere kenarlarında ısı köprüsü oluşmayacak detaylar uygulanır."

"Teslimden önce, Teknik Temsilci'nin seçeceği en az ___ bağımsız bölümde termal kamera ile ısı köprüsü ve yalıtım sürekliliği kontrolü yapılır; tespit edilen kusurlar yüklenici hesabına giderilir."

TK13 · Ses Yalıtımı ve Akustik Ölçüm kritik

Komşu gürültüsü teslimden sonra çözülemeyen bir sorundur. Doğru sayıyı akustik proje belirler; şartnameye yazdırmanız gereken şey zincirin kendisidir.

"Bina, Binaların Gürültüye Karşı Korunması Hakkında Yönetmelik uyarınca hazırlanan akustik projeye göre inşa edilir. Hedef akustik performans sınıfı, yönetmeliğin yeni binalar için öngördüğü asgari sınıfın bir üstü olan [B] sınıfıdır."

"Daireleri birbirinden, merdiven evinden, asansör kuyusundan, tesisat şaftından ve ticari birimlerden ayıran duvarların laboratuvarda belgelenmiş ses azaltma indisi (Rw), akustik projenin hedef sınıf için öngördüğü değerden düşük olamaz. Ayırıcı duvarların iki yüzüne aynı hizada priz ve tesisat kutusu yerleştirilemez; en az ___ cm kaydırılır."

"Daireleri ayıran tüm döşemeler, ıslak hacimler dâhil yüzer döşeme olarak yapılır: dinamik sertliği en fazla ___ MN/m³ olan, en az ___ mm kalınlıkta darbe sesi yalıtım levhası üzerine şap. Tesisat boruları levhanın altında kalır ve şapla temas edemez. Şap; duvar, kolon, kapı kasası ve düşey borulardan en az ___ mm kenar bandıyla tamamen ayrılır. Kaplama altına serilen ince şilte, yüzer döşeme yerine geçmez."

"Asansör makinesi, hidrofor, pompa ve fan gibi titreşim kaynakları titreşim yalıtıcı elemanlar üzerine oturtulur; bu ekipman bağımsız bölümlere bitişik yapı elemanlarına rijit olarak tespit edilemez."

"Teslimden önce her blokta Teknik Temsilci'nin rastgele seçeceği en az ___ bağımsız bölüm çiftinde; hava doğuşlu (TS EN ISO 16283-1) ve darbe sesi (TS EN ISO 16283-2) yalıtım ölçümleri akredite bir laboratuvara yaptırılır, masrafı yükleniciye aittir. Sonuç hedef sınıfı sağlamazsa yüklenici nedeni tespit eder ve aynı detayın uygulandığı tüm bağımsız bölümlerde giderir; o blokta ölçüm sayısı iki katına çıkar ve ek ölçüm bedeli de yükleniciye ait olur."

TK14 · Teslim Standardı ve Kabul Kriterleri kritik

"Teslim" kelimesinin ne anlama geldiğini ölçülebilir hâle getirir. İskan, tek başına teslim demek değildir.

"Bir bağımsız bölümün teslim edilmiş sayılması için; (i) yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınmış, (ii) tüm imalatların şartnameye ve onaylı örnek daireye uygun tamamlanmış, (iii) elektrik, su ve doğalgaz sayaçlarının bağlanmış ve aboneliğe hazır, (iv) tüm sistemlerin devreye alınmış (bkz. TY15) ve (v) teslim tutanağının imzalanmış olması gerekir. İskan alınması tek başına teslim anlamına gelmez."

"İmalatlar aşağıdaki ölçülebilir kabul kriterlerine göre kabul edilir: duvar ve tavan düzlemselliği 2 m mastarda en fazla ___ mm sapma; zemin kaplamasında kot farkı en fazla ___ mm; karo derz genişliği ___ mm ± ___ mm; kapı ve pencere kanatlarının boşluk ve çalışma toleransı üretici değerleri; boyalı yüzeylerde iz, fırça ve renk farkı bulunmaması."

"Teslim, her bağımsız bölüm için ayrı tutanakla yapılır; tutanak malikin kendisi veya yetkilendirdiği Teknik Temsilci huzurunda düzenlenir. Oturmaya engel olmadığı ileri sürülen eksikliklerle teslim almaya zorlanamaz."

TK15 · Eksik–Ayıplı İşler, Garanti ve Kesin Kabul kritik

Teslimden sonra çıkan kusurların sahibini ve süresini belirler. Garanti "üretici garantisi" ile sınırlanırsa işçilik hataları kapsam dışı kalır.

"Teslimde taraflarca eksik ve kusurlu iş listesi düzenlenir. Yüklenici bu işleri en geç [30] takvim günü içinde giderir; gidermemesi hâlinde arsa sahipleri işi üçüncü kişiye yaptırıp bedelini teminattan tahsil eder ve ayrıca gecikme cezası talep edebilir."

"Garanti süreleri teslim (geçici kabul) tarihinden başlar; fatura veya montaj tarihi esas alınamaz. Garanti yalnızca üretici garantisiyle sınırlandırılamaz, işçilik kusurlarını da kapsar."

"Kesin kabul, geçici kabulden ___ ay sonra yapılır. Kesin kabul için; eksik iş listesindeki tüm kalemlerin giderilmiş, bu süre içinde ortaya çıkan kusurların onarılmış ve Yapı Dosyası'nın eksiksiz teslim edilmiş olması şarttır. Teminatın son dilimi kesin kabulle çözülür. Gizli ayıplarda genel hükümler saklıdır."

Ek — Kalem Bazında Asgari Garanti Çizelgesi

Kalem	Süre	Kapsam notu
Taşıyıcı sistem	[15] yıl	Ağır kusurda kanuni süre saklıdır
Temel ve bodrum su yalıtımı	[10] yıl	Bağlı hasarlar dâhil
Çatı ve teras su yalıtımı	[10] yıl	Bağlı hasarlar dâhil
Islak hacim su yalıtımı	[5] yıl	Alt kata sızıntı dâhil
Cephe kaplaması ve ısı yalıtımı	[10] yıl	Dökülme, çatlama, renk atması
Doğrama, cam ve contalar	[5] yıl	Buğulanma ve sızdırma dâhil
Mekanik ve elektrik tesisatı	[5] yıl	İşçilik dâhil
Asansör	[2] yıl	Bakım sözleşmesi ayrıca [2] yıl
Beyaz eşya ve cihazlar	[2] yıl	Üretici garantisi + montaj işçiliği
Diğer imalatlar	[2] yıl	—

TK16 · Aşama Tamamlanma Ölçütleri ve Test Kanıtları kritik

Bir aşamanın "bitti" sayılmasını yüklenicinin beyanından çıkarır, belgeye bağlar. Pursantaj ve hakediş buna dayanır.

"Bir inşaat aşaması; yalnızca fiziksel imalatın tamamlanmasıyla değil, (i) o aşamaya ait bekleme noktası kontrollerinin yapılmış, (ii) öngörülen test ve deney sonuçlarının olumlu çıkmış ve (iii) aşama tamamlanma tutanağının Teknik Temsilci ile birlikte imzalanmış olmasıyla tamamlanmış sayılır. Yüklenicinin tek taraflı beyanı aşama tespiti yerine geçmez."

"Test sonucu olumsuz çıkan bir imalat, giderilene kadar ilgili aşama tamamlanmamış sayılır; bu süre yüklenicinin sorumluluğundadır ve inşaat süresine eklenmez."

TK17 · Ek Ödeme ve Maliyet Yansıtma Yasağı kritik

Şartnamedeki kalitenin sonradan "fark bedeli" olarak size fatura edilmesini engeller.

"Bu şartnamede öngörülen tüm imalat, malzeme, test, deney, ölçüm ve belgelendirme masrafları yükleniciye aittir. Arsa sahiplerinden hiçbir ad altında (fiyat farkı, kur farkı, maliyet artışı, katılım payı, test bedeli vb.) ödeme talep edilemez."

"Mevzuat değişikliği nedeniyle daha üstün bir imalat gerekmesi, şartnamedeki malzemenin piyasada bulunamaması veya yüklenicinin daha üst nitelikli bir ürünü tercih etmesi, arsa sahiplerine ek ödeme yükümlülüğü doğurmaz. Arsa sahiplerinin kendi talebiyle ve önceden yazılı fiyat mutabakatıyla istediği ilave işler bu yasağın dışındadır."

TY1 · Mekanik Tesisat, Su Deposu ve Sızdırmazlık Testleri

Duvar ve şap içine gömülen borular sonradan görülemez; testi teslimden önce yaptırmak tek şanstır.

"Temiz su tesisatında ___ (PPRC/PEX) boru, pis su tesisatında ___ (sessiz atık) boru kullanılır; boru çapları ve eğimleri projeye uygun olur. Isıtma sistemi ___ (yoğuşmalı kombi / merkezi sistem / yerden ısıtma) olarak, marka ___ ve kapasite ___ kW ile uygulanır. Islak hacimlerde ve mutfakta mekanik havalandırma, yatak odalarında taze hava girişi sağlanır."

"Tüm basınçlı tesisat hatları, kapatılmadan önce çalışma basıncının 1,5 katında en az [24] saat süreyle sızdırmazlık testine tabi tutulur; pis su hatlarında su dolu test yapılır. Testler tutanağa bağlanır ve bekleme noktasıdır (bkz. TK4)."

"Bina su deposu en az ___ m³ hacminde, gıda ile temasa uygun malzemeden ve iki gözlü (bakım sırasında boşaltılabilir) yapılır; hidrofor grubu yedekli (en az iki pompa) seçilir. Depo ve hidrofor mahalli havalandırmalı ve drenajlıdır."

TY2 · Elektrik Tesisatı, Acil Güç ve Elektrik Güvenliği

Kablo kesiti ve koruma cihazları görünmez kalemlerdir; ucuzlatıldığında fark yıllar sonra anlaşılır.

"Elektrik tesisatı, projeye uygun kablo kesitleriyle ve halojensiz (HFFR) kablolarla yapılır. Her bağımsız bölümde; aydınlatma, priz, ıslak hacim, mutfak ve klima devreleri ayrı ayrı sigortalanır. Dağıtım panosunda kaçak akım koruma rölesi (30 mA), aşırı akım koruması ve aşırı gerilim koruması (parafudr) bulunur. Yapıda yıldırımdan korunma tesisatı ve eşpotansiyel barası uygulanır."

"Ortak alanlar, asansör, hidrofor, yangın sistemleri ve aydınlatmanın bir bölümünü besleyen jeneratör kurulur; kapasitesi ___ kVA olup teslimden önce yük testi yapılır ve tutanağa bağlanır."

"Teslimden önce; topraklama direnci, yalıtım direnci, kaçak akım rölesi açma süresi ve devre sürekliliği ölçümleri yapılır; ölçüm raporları Yapı Dosyası'na eklenir."

TY3 · Doğrama ve Cam Sistemleri

Isı, ses ve su geçirimsizliğin aynı anda belirlendiği kalemdir. "PVC pencere" ifadesi tek başına hiçbir şey söylemez.

"Pencere ve balkon doğramaları ___ marka, ___ serisi, ___ odacıklı profilden; camlar low-E kaplamalı, argon gazlı ısıcam olarak uygulanır. Pencerenin ısıl geçirgenlik değeri Uw ≤ ___ W/m²K olur. Otoyola veya ana caddeye bakan cephelerde cam ve profil seçimi, akustik projede belirlenen cephe ses yalıtım değerine göre yapılır (bkz. TK13)."

"Doğrama montajında; dışta su geçirimsiz, içte buhar geçirimsiz genleşen montaj bandı kullanılır, denizlik ve damlalıklı alt profil uygulanır. Açılır kanatların donanımı (ispanyolet, menteşe) marka ___ olup, kanat ağırlığına göre seçilir."

TY4 · Çatı, Teras ve Balkon Yalıtımı

Su bir kez girdiğinde kaynağını bulmak zordur; testi imalat sırasında yaptırmak gerekir.

"Çatı ve teraslarda ___ türünde, ___ mm kalınlıkta ve ___ kat su yalıtım membranı uygulanır; eğim en az %___ olacak şekilde eğim betonu yapılır ve yeterli sayıda süzgeç ile taşma deliği bırakılır. Parapet ve baca dipleri en az ___ cm yukarı kadar sarılır."

"Su yalıtımı tamamlandıktan sonra, koruma katmanı serilmeden önce en az [48] saat göllendirme testi yapılır ve tutanağa bağlanır; bu bir bekleme noktasıdır. Balkonlarda eğim, kapı eşiği altında su yalıtımının sürekliliği ve damlalık detayı uygulanır. Çatı ve teras yalıtımı için en az [10] yıl yazılı garanti verilir."

TY5 · Islak Hacim Su Yalıtımı

Alt komşuya sızan su, sitelerde en sık görülen uyuşmazlık konusudur.

"Banyo, tuvalet, mutfak ve balkon gibi ıslak hacimlerde, karo kaplaması altına çimento veya akrilik esaslı sürme su yalıtımı en az ___ kat uygulanır; duvarlarda duş bölgesinde en az ___ cm, diğer duvarlarda en az ___ cm yüksekliğe kadar çıkılır. Köşe, duvar-zemin birleşimi ve boru geçişlerinde elastik bant ve manşet kullanılır."

"Karo kaplamadan önce en az [24] saat göllendirme testi yapılır ve tutanağa bağlanır; bu bir bekleme noktasıdır. Duş ve küvet alanlarında zemin süzgece doğru eğimli olur; su, kapı yönüne akmaz."

TY6 · İç Bitiş: Sıva, Boya, Parke ve Karo

Günlük olarak gördüğünüz ve dokunduğunuz yüzeylerdir; en çok pazarlık edilen kalemler de bunlardır.

"Duvar ve tavanlarda alçı sıva üzerine ___ marka, silinebilirlik sınıfı ___ silikonlu saten boya en az ___ kat uygulanır. Salon ve odalarda laminat parke aşınma sınıfı en az [AC5] ve kalınlığı en az ___ mm; ıslak hacim ve mutfakta ___ marka, ___ serisi porselen karo kullanılır."

"Parke serimi öncesi şapın nem ölçümü yapılır ve sonuç kabul sınırının altında değilse serim yapılmaz; ölçüm tutanağa bağlanır. Duvar ve tavan yüzeylerinde 2 m mastarda en fazla ___ mm düzlemsellik sapmasına izin verilir. Karo derzleri düzgün, eşit genişlikte ve dolu olur; boş (davul sesi veren) karo kabul edilmez."

TY7 · Vitrifiye, Armatür, İç Kapı ve Mutfak

Bu kalemlerde "1. sınıf" ifadesi en sık kullanılan ve en az anlam taşıyan tanımdır.

"Vitrifiye ve armatürler ___ marka ve ___ serisi olarak uygulanır; klozetler gömme rezervuarlı ve çift kademeli, bataryalar ___ sınıfı kartuşlu olur. Duşakabin cam kalınlığı en az ___ mm temperli cam olur."

"İç kapı kanatları ___ (Amerikan panel / membran / masif), kalınlık en az ___ mm, kasa ve pervaz aynı seriden olur. Mutfak dolabı gövdesi en az ___ mm suya dayanıklı malzemeden, kapaklar ___ (MDF lam / akrilik / lake), menteşeler frenli ve marka ___ olur. Tezgah ___ (granit / kuvars kompozit), kalınlık ___ mm ve damlalıklı olur. Evye ___ marka, ___ tipi olur."

TY8 · Ticari Birim (Dükkân) Teslim Standardı

Arsa sahibine düşen dükkânların kaba inşaat hâlinde bırakılması sık karşılaşılan bir durumdur; bu madde seviyeyi sabitler.

"Ticari nitelikli bağımsız bölümler; ısıcamlı vitrin sistemi ve kepenk altyapısı, düzgün mastarlanmış ve şaplı zemin, sıvalı ve boyalı duvarlar, bağımsız elektrik panosu ve ayrı sayaç, su ve pis su bağlantısı, engelli kullanımına uygun tuvalet altyapısı, havalandırma ve (gıda kullanımına uygun birimlerde) çatıya kadar bağımsız baca ile teslim edilir."

"Arsa sahiplerine düşen ticari birimler, yükleniciye düşenlerle aynı seviyede teslim edilir; kaba inşaat hâlinde teslim kabul edilmez. Dükkânların tavan yüksekliği, cephe uzunluğu ve varsa asma kat alanı ekli tahsis tablosunda gösterilir."

TY9 · Asansör ve Düşey Ulaşım

Yüksek binada en çok kullanılan ve bakımı en pahalı ekipmandır. Marka ve kapasite yazılmazsa en ucuzu seçilir.

"Her blokta en az ___ adet asansör bulunur; birim kapasitesi en az ___ kişi (___ kg) ve hızı en az ___ m/s olur. Asansörlerden en az biri sedye taşımaya uygun ölçülerde (kabin derinliği en az ___ m) yapılır ve tüm katlara hizmet eder."

"Asansörler ___ marka olup, TSE ve CE belgeli, makine dairesiz, enerji sınıfı en az [A] (yeşil etiket) ve kesinti hâlinde en yakın kata giden kurtarma sistemli olur. Kabinde iki yönlü acil haberleşme, engelli kullanımına uygun buton yüksekliği, braille işaretleme ve sesli kat bildirimi bulunur."

"Asansör kuyusu bağımsız bölümlere bitişik yapılmaz; zorunlu hâllerde makine ve ray bağlantıları titreşim yalıtımlı olur (bkz. TK13). Teslimde ___ yıllık bakım sözleşmesi devredilir."

TY10 · Otopark, Depo, Sığınak ve Ortak Hacimler

Numara bazında tahsis edilmeyen bir park yeri, teslimden sonra kimin olduğu tartışılan bir alana dönüşür.

"Otopark yerleri ve depolar, bağımsız bölüm numarası bazında ekli Park Yeri ve Depo Tahsis Tablosu ile maliklere tahsis edilir; tablo yönetim planına eklenir. Park yerleri zeminde kalıcı olarak numaralandırılır ve ölçüleri mevzuatın asgarisinin altına düşemez. Depolar havalandırmalı, aydınlatmalı ve kilitlenebilir olur."

"Sığınak, teknik hacimler, su deposu ve ortak tesisler yönetim planında ortak yer olarak gösterilir; bağımsız bölüm hâline getirilerek satılamaz. Sığınak, mevzuata uygun donanımıyla ve amacına uygun kullanılabilir durumda teslim edilir."

"Kapalı otoparkta; mekanik havalandırma ve karbonmonoksit algılama, yangın söndürme sistemi, aydınlatma düzeyi en az ___ lüks, zeminde epoksi veya yüzey sertleştirici uygulama, rampa ısıtması veya kaymaz doku bulunur."

TY11 · Erişilebilirlik, Acil Araç Erişimi ve Düşmeye Karşı Güvenlik

Yangın erişimi projelerde düşünülür, ambulans erişimi genellikle hiç düşünülmez.

"Balkon, teras, merdiven ve galeri boşluklarında korkuluk yüksekliği en az [110] cm olur; korkuluk dolgusunda cam kullanılması hâlinde lamine emniyet camı uygulanır ve boşluk genişlikleri çocuk güvenliğine uygun (en fazla ___ cm) olur. Pencere ve alçak parapetlerde düşme güvenliği önlemi alınır."

"Bina girişleri, ortak alanlar ve donatılar erişilebilirlik mevzuatına uygun olarak basamaksız yapılır; rampa eğimi mevzuat sınırını aşmaz. Her blok girişine bir ambulansın yanaşabileceği en az ___ m × ___ m sert zeminli alan ile kesintisiz taşıt güzergâhı sağlanır; blok girişinden sedye asansörüne kadar olan güzergâh basamaksız, net genişliği en az ___ m ve kapı geçişleri en az ___ m olur."

"Geçici kabulden önce; blok girişine ambulans ölçülerinde bir araçla yanaşma ve sedye güzergâhında dolaşım denemesi yapılır, sonuç fotoğraflı tutanağa bağlanır. Çatıda bakım için kalıcı yaşam hattı veya korkuluk bulunur."

TY12 · Yıkım, Kazı, Asbest ve Komşu Yapıların Korunması

İnşaat başlamadan önceki aşamadır; burada çıkan zarar genellikle komşuya ve size döner.

"Yıkımdan önce mevcut yapılarda asbest envanteri çıkarılır; asbest tespit edilirse söküm, lisanslı bir firma tarafından mevzuata uygun olarak yapılır ve bertaraf belgeleri arsa sahiplerine verilir. Yıkıntı atıkları belgeli tesislere gönderilir; taşıma ve bertaraf fişleri Yapı Dosyası'na eklenir."

"Kazı öncesinde iksa (destekleme) projesi hazırlanır ve uygulanır. Komşu yapıların kazı öncesi durumu fotoğraf ve tutanakla tespit edilir; kazı boyunca deformasyon izlemesi yapılır. Yüklenici, kazıya başlamadan önce üçüncü şahıs mali mesuliyet sigortası yaptırır ve poliçeyi arsa sahiplerine verir. Komşu yapılara verilecek her türlü zarardan yüklenici sorumludur."

TY13 · Sosyal Donatılar: Kapsam, Eşik Tablosu ve İşletme Gideri

Tanıtımda gösterilen havuz ve sosyal tesisin sözleşmede karşılığı yoksa yapılmayabilir. Yapılırsa da işletme gideri aidata yansır.

"Yüklenici, ruhsat başvurusundan önce; her blok ve parsel bütünü için yapı inşaat alanını, bağımsız bölüm sayısını ve kullanım türünü göstererek mevzuatın hangi sosyal donatıları zorunlu kıldığını gösteren bir Donatı Eşik Tablosu hazırlar ve arsa sahiplerine sunar. (75'ten fazla bağımsız bölümlü konut parsellerinde mescit ve çocuk oyun alanı; 15.000 m² ve 150 bağımsız bölümü aşan konut parsellerinde ayrıca gündüz bakımevi ve korunaklı oyun bahçesi zorunludur.)"

"Yapılacak tüm sosyal donatılar, yerleri, kapalı ve açık alanları ile mahal listesindeki karşılıkları ekli Sosyal Donatı Listesi'nde gösterilir. Onaylı projede, vaziyet planında veya yüklenicinin satış ve tanıtım belgelerinde gösterilen her donatı, bu listeye dâhil sayılır ve eksiksiz yapılır. Donatı kapsamı sonradan tek taraflı azaltılamaz; 'proje aşamasında belirlenecektir' denilerek açık bırakılamaz."

"Yüklenici; yüzme havuzu, sauna, hamam, buhar odası, gündüz bakımevi ve kafeterya gibi işletme gideri yüksek donatılar için, kapsam kararı verilmeden önce enerji, su, kimyasal, bakım, sigorta ve personel kalemlerini ayrı ayrı gösteren tahmini yıllık işletme gideri raporunu arsa sahiplerine sunar."

"Sosyal donatılar, ilgili bloktaki bağımsız bölümlerin geçici kabulünden önce tamamlanır ve kullanıma hazır hâlde teslim edilir; tamamlanmadan kesin kabul yapılmaz. Her donatıya basamaksız erişim sağlanır."

TY14 · Alan, Kot ve Ölçü Kontrolü

Projede 118 m² yazan dairenin teslimde 108 m² çıkması, ölçüm ve tolerans yazılmadığı için tartışma konusu olur.

"Teslimden önce, masrafı yükleniciye ait olmak üzere bağımsız bir harita mühendisine her bağımsız bölümün net alan ölçümü yaptırılır. Sözleşme ve tahsis tablosundaki alanlar net kullanım alanı olarak anlaşılır; brüt alan ayrıca gösterilir."

"Ölçülen net alanın projedeki alandan %[2]'den fazla eksik çıkması hâlinde yüklenici, eksik her metrekare için teslim tarihindeki rayiç satış bedeli üzerinden nakden ödeme yapar. Fazla çıkan alan için arsa sahibinden bedel istenemez. Kat yüksekliği (net tavan yüksekliği) projede belirtilen değerden ___ cm'den fazla düşük olamaz."

TY15 · Devreye Alma ve Fonksiyon Testleri

Sistemler tek tek kurulmuş olabilir ama birlikte çalıştıklarını yalnızca test gösterir.

"Teslimden önce; ısıtma, soğutma, havalandırma, temiz ve pis su, yangın algılama ve söndürme, duman kontrolü, jeneratör, hidrofor, asansör, geçiş kontrol ve güvenlik sistemlerinin tamamı devreye alınır ve fonksiyon testleri yapılır. Testler, sistem tasarım değerlerine ulaşıldığını gösterecek ölçümlerle birlikte tutanağa bağlanır."

"Ayrıca tüm sistemlerin birlikte çalıştığı entegre senaryo testi yapılır (yangın alarmı hâlinde asansörlerin tahliye katına inmesi, kaçış yolu kilitlerinin açılması, basınçlandırmanın devreye girmesi gibi). Test tutanakları olmadan teslim yapılamaz."

TY16 · Yapı Dosyası ve As-Built Teslim

Binanın kullanım ömrü boyunca gereken bütün belgeler tek seferde alınır; sonradan toplanması neredeyse imkânsızdır.

"Yüklenici teslimde, arsa sahiplerine ve site yönetimine Yapı Dosyası'nı dijital ve basılı olarak teslim eder. Dosya en az şunları içerir: as-built (yapıldığı gibi) mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri; zemin etüdü raporu; beton ve donatı deney raporları; bekleme noktası ve kabul testi tutanakları; akustik, termal ve elektrik ölçüm raporları; malzeme uygunluk ve garanti belgeleri; ekipman kullanım ve bakım kılavuzları ile periyodik bakım takvimi; enerji kimlik belgesi; yangın sistemleri kabul belgeleri; abonelik evrakı ve yetkili servis listesi."

"Yapı Dosyası'nın eksiksiz teslimi kesin kabulün şartıdır (bkz. TK15)."

TF1 · Zayıf Akım, Geçiş Kontrolü ve Site Güvenliği

Sonradan kurulması kablo altyapısının yenilenmesini gerektirir; baştan yapılmalıdır.

"Her bağımsız bölüme fiber internet altyapısı, TV ve veri prizi çekilir; görüntülü diyafon sistemi site girişi ve blok girişiyle görüşmeye uygun olur. Ortak alanlarda ve otoparkta gece görüşlü IP kamera sistemi ile kayıt cihazı kurulur. Daire giriş kapıları ___ güvenlik sınıfında çelik kapı olur."

"Site girişinde plaka tanıma sistemli, çarpma ve sıkışma emniyetli, elektrik kesintisinde manuel açılabilen ve jeneratörden beslenen bariyer kurulur. Bina girişleri, otopark kapıları ve donatı hacimleri kartlı/şifreli geçiş kontrolüne bağlanır."

"Geçiş kontrol ve plaka tanıma sistemleri, üreticiden bağımsız açık standartlarla çalışan kart ve okuyucu teknolojisi kullanır; yönetim yazılımının süresiz kullanım lisansı ve yönetici şifreleri teslimde bina yönetimine devredilir. Kaçış yolları üzerindeki tüm elektrikli kilitler, yangın alarmında ve elektrik kesintisinde kendiliğinden açılır (fail-safe). Kamera ve plaka tanıma sistemlerinde kişisel veri kuralları (kayıt süresi, erişim yetkileri, aydınlatma metni) yazılı olarak devredilir."

TF2 · Yenilenebilir Enerji, Şarj ve Yağmur Suyu

Bir kısmı zaten mevzuat gereği zorunludur; altyapısı baştan kurulmazsa sonradan maliyeti katlanır.

"Toplam inşaat alanı 2.000 m²'yi aşan binalarda mevzuatın öngördüğü yenilenebilir enerji payı, çatıya kurulacak fotovoltaik (güneş paneli) sistemle karşılanır; sistem gücü en az ___ kWp olur ve üretim ortak alan tüketiminde kullanılır."

"Kapalı otoparkta, park yeri sayısının en az %___'i için elektrikli araç şarj altyapısı (kablo kanalı, boru ve pano kapasitesi) hazırlanır; en az ___ adet şarj ünitesi kurulu olarak teslim edilir. Peyzaj sulaması için yağmur suyu toplama deposu ve filtreli dağıtım sistemi yapılır."

TF3 · Sosyal Donatı Teslim Standardı ve Güvenlik Testleri

Donatının yapılmış olması yetmez; çocuk oyun alanı ve havuz güvenlik standardına uygun değilse kullanılamaz.

"Çocuk oyun alanı ekipmanları TS EN 1176 serisine uygun ve sertifikalı, darbe emici zemin TS EN 1177'ye uygun olur; zemin kalınlığı her ekipmanın kritik düşme yüksekliğine göre belirlenir ve laboratuvar sertifikasıyla belgelenir. Alan, taşıt yollarından en az ___ m uzağa konumlandırılır, çocuk korumalı kendinden kapanır kapıyla çevrilir ve en az %___'i gölgelenir. Teslim öncesi güvenlik kontrolü yapılır ve rapor Yapı Dosyası'na eklenir."

"Yüzme havuzu yapılması hâlinde; havuz çanağı su geçirimsiz betonarme olarak imal edilir, kaplama yapılmadan önce en az [7] gün dolu bırakılarak kaçak testi yapılır (bekleme noktası). Kapalı havuz mahallinde havuz yüzeyine göre boyutlandırılmış ısı geri kazanımlı nem alma santrali kurulur ve ortam nemi %___ altında tutulur; tüm yüzeylerde buhar kesici uygulanır. Kimyasal deposu ayrı, kilitli ve dışa havalandırmalı olur. Teslimden önce havuz tam kapasitede çalıştırılır ve akredite laboratuvarda su analizi yaptırılır."

"Sauna, hamam ve buhar odasında; reçinesiz ahşap kaplama, eğimli veya kubbeli tavan, karo altı su yalıtımı, paslanmaz (en az AISI 316) metal aksam ve acil durum butonu bulunur. Fitness salonu bağımsız bölümlerin altına yerleştirilmez; zorunlu hâlde yüzer döşeme üzerine kurulur ve serbest ağırlık bölgesinde en az ___ mm kauçuk zemin uygulanır. Açık spor sahaları en yakın konut penceresinden en az ___ m uzağa konumlandırılır ve aydınlatması zaman rölesine bağlanır."

TF4 · Peyzaj ve Ortak Açık Alanlar

Teslimden sonra bakımsız kalan peyzaj, bir yıl içinde kurur ve yeniden maliyet çıkarır.

"Peyzaj, onaylı peyzaj projesine uygun olarak; bitkisel toprak kalınlığı en az ___ cm, ağaç ve çalı türleri ile adetleri projede gösterildiği şekilde uygulanır. Bina taban alanları, acil araç erişim alanları, rampa, yaya yolu ve spor alanları dışında kalan açık alanın en az %___'i bitkisel toprak üzerinde yeşil alan olarak düzenlenir."

"Otomatik damlama ve yağmurlama sulama sistemi, zaman ayarlı kontrol ünitesiyle birlikte kurulur. Yüklenici, teslimden itibaren en az [1] yıl süreyle peyzaj bakımını (sulama, budama, gübreleme, kuruyan bitkilerin yenilenmesi) kendi hesabına üstlenir."

TF5 · Şantiye Düzeni, Yedek Malzeme ve Bakım

Küçük ama pratik kalemdir: bir karo kırıldığında aynısından bulmak yıllar sonra mümkün olmaz.

"Şantiye; çevre güvenliği, toz ve gürültü önlemleri, kapalı atık alanı ve araç yıkama ünitesiyle düzenlenir. Yüklenici her ayın sonunda; gerçekleşen imalatları, fotoğrafları, test sonuçlarını ve varsa gecikme sebeplerini içeren aylık ilerleme raporunu arsa sahiplerine yazılı olarak verir."

"Teslimde her bağımsız bölüm için; kullanılan seramik ve parkelerden en az %[2] oranında yedek malzeme, boyalardan renk kodları ile birlikte birer kutu, anahtar ve kumandaların yedekleri teslim edilir. Asansör, jeneratör, hidrofor ve yangın sistemleri için teslimden itibaren ___ yıllık bakım sözleşmeleri yapılır ve site yönetimine devredilir."

Sözleşme Kontrol Listesi

⭐ Öncelik — Riski en çok azaltan ilk 5 madde

☐ 1. Kademeli tapu devri (tüm tapu baştan devredilmez).

☐ 2. Banka teminat mektubu (kesin ve süresiz).

☐ 3. Güçlü gecikme cezası (kiradan bağımsız, caydırıcı).

☐ 4. Müteahhidi değiştirebilme / tek taraflı fesih hakkı.

☐ 5. Detaylı teknik şartname (marka–seri–sınıf bazında).

A. Teminat ve Güvence

☐ Kademeli tapu devri: devir inşaat seviyesine bağlı (örn. ruhsat %20 · kaba inşaat %30 · ince işler %30 · iskan → kalan pay).

☐ Banka teminat mektubu: maliyetin ~%10–20'si; kesin ve süresiz; iskana kadar elde tutulur; işi bırakırsa nakde çevrilir.

☐ Ek/performans teminatı: nakit bloke, teminat senedi veya müteahhit paylarına inşaat teminat ipoteği.

☐ Tapuya şerh: sözleşme tapuya şerh edilir (kontrolsüz satış/haczi engeller).

☐ İpotek yasağı: arsa sahiplerinin yazılı onayı olmadan ipotek tesis edilemez.

☐ Müteselsil kefalet: şirket ortakları şahsen müteselsil kefil.

B. Süre, Gecikme ve Cezai Şart

☐ İki aşamalı net süre: (1) ruhsat alma (örn. 6 ay) + (2) inşaat (örn. ruhsattan 24 ay), ayrı ayrı gün/ay.

☐ Gecikme cezası: daire başına aylık net tutar; kira yardımından bağımsız; caydırıcı (örn. rayiç kiranın 2 katı).

☐ Ayrı ayrı cezalar: ruhsat gecikmesi · inşaatın durması · şartname ihlali · teslim gecikmesi.

C. Teknik Şartname ve Proje

☐ Marka–seri–sınıf tek tek: beton/demir sınıfı, cephe, asansör, yangın, klima altyapısı, pencere, kapı, ıslak hacim vb. ("1. sınıf/lüks" ifadesi hukuken zayıftır).

☐ "Muadili veya daha üst kalitesi" ibaresi (marka bulunamazsa güvence).

☐ Paylaşım krokisi: hangi kat/cephe/daire kime ait — numaralı kat irtifakı projesi üzerinde imzalı.

☐ Şerefiye adaleti: manzara/kat/cephe avantajından doğan adaletsizlik önlenir.

☐ Tek taraflı proje değişikliği yasağı.

☐ Ortak alanlar (otopark, sığınak, sosyal tesis) net tanımlı.

D. Fesih, Temerrüt ve Devir

☐ Tek taraflı haklı fesih: işin uzun süre durması, iflas, konkordato, ruhsatın alınmaması → noter ihtarı sonrası fesih ve tahliye.

☐ Nama ifa yetkisi: işi bırakırsa kalanı müteahhit nam/hesabına başka firmaya tamamlatma.

☐ Sözleşme devir yasağı: yazılı onay olmadan iş başkasına devredilemez.

☐ Tasarruf yasağı: müteahhit, arsa sahibi bölümlerinde satış/ipotek yapamaz.

E. Ruhsat, İskan ve Resmi Süreçler

☐ Ruhsat / yapı denetim / iskan müteahhidin sorumluluğunda ve süreye dahil.

☐ İskanlı teslim: yapı kullanma izni alınmış hâlde teslim (iskansız kabul edilmez).

☐ İskan alınmadan son tapu devri tamamlanmaz.

☐ SGK İlişiksiz Belgesi zorunlu (ödenmeyen borç iskanı engeller).

F. Şekil Şartları ve Son Kontrol

☐ Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılır.

☐ Sözleşme tapuya şerh edilir.

☐ İmzadan önce uzman gayrimenkul/kentsel dönüşüm avukatı inceler.

G. Kira Yardımı ve Taşınma

☐ Kira yardımı: rayice uygun; her yıl ÜFE/TÜFE artışlı; ödeme takvimi net.

☐ Gecikmede kira devam eder (teslim gecikirse kesilmez).

☐ Tahliye + taşınma masrafları müteahhide aittir.

H. Mali Güvence ve Masraflar

☐ Tüm masraflar müteahhide: harçlar, otopark, dönüşüm harçları, cins tashihi, noter, sigortalar, SGK → arsa sahibine hiçbir mali yük yüklenemez.

☐ Finansal yeterlilik beyanı: son bilanço, "vergi borcu yoktur", "SGK borcu yoktur".

☐ Sözleşme öncesi durum tespiti: ticaret sicil kaydı, önceki projeler, mali güç.

I. Ayıp / Garanti Sorumluluğu

☐ Garanti süresi: yapısal kusurlar için genelde 5 yıl; tesisat/dekorasyon için makul süre.

☐ Kabul tutanağı + bağımsız kontrol: eksik/kusur tespiti için bilirkişi/inceleme hakkı.

J. Sigortalar (müteahhit yaptırır)

☐ İnşaat All Risk sigortası.

☐ İşveren Mali Mesuliyet sigortası.

☐ Üçüncü Şahıs Mali Mesuliyet sigortası.

☐ Teslim sonrası yapı için deprem/yangın sigortası.

K. Bağımsız Bölümlerin Satışı ve Fiyat Koruması

☐ Serbest satış hakkı: tapu adına devredildikten sonra daireler dilenen zaman/kişiye satılabilir; yüklenici bunu kendi satışının bitmesine bağlayamaz, süresiz askıya alamaz.

☐ Taban fiyat: her daire tipi için asgari satış fiyatı ekte (EK-…) birlikte belirlenir; altında satış yapılmaz; taban fiyatlar ÜFE/TÜFE ortalamasıyla (6 ayda/yılda bir) güncellenir ve imzalı liste eklenir.

☐ Karşılıklılık: aynı taban fiyat yüklenici için de geçerli; tanıtım/ilan/örnek dairede daireler eşit koşulda sunulur, yüklenici arsa sahibi dairelerini dezavantajlı konuma düşüremez.

☐ İstisnalar (kısıtlama yok): kendi kullanımı/kiraya verme · eş, altsoy, üstsoy veya kardeşe devir · ipotek/rehin/teminat · miras yoluyla intikal.

☐ Açık uçlu kısıtlama yasağı: satış hakkı "yüklenici tümünü satınca" gibi belirsiz koşula bağlanamaz; öncelik verilirse yalnızca iskana kadar / en çok … ay geçerli, süre aşımı veya temerrütte ihtarsız kendiliğinden sona erer.

☐ Yaptırım ve bağlantı: taban altı satışta karşı taraf zarar + cezai şart isteyebilir; madde kademeli tapu devriyle birlikte uygulanır (yalnızca usulüne uygun devredilmiş bölümler satılabilir).

L. Büyük / Ada Bazlı Projeler İçin Ek Maddeler

☐ Escrow (proje finansman hesabı) — para akışı bağımsız hesapta.

☐ Bağımsız denetim firması görevlendirilmesi.

☐ Aylık ilerleme raporları + hakediş sistemi.

☐ İnşaatın tamamlanma sigortası.

☐ Teminat mektubunun kademeli azaltılması (seviye ilerledikçe).

☐ Salt çoğunluk (P+1): 7471 sayılı Kanun (9 Kasım 2023) ile 2/3 eşiği kalktı; karar, kişi sayısına göre değil arsa payı oranına göre paydaşların salt çoğunluğuyla (payın yarısından fazlası) alınır.

☐ Ortak müzakere: tüm malikleri koruyan tek dilden pazarlık; paylaşım oranı ve karar usulü net.

Örnek Sözleşme Maddeleri

K1 · Teminat ve Güvence kritik

Yüklenici işi yarıda bırakırsa elinizde nakde çevrilebilir bir güvence kalmasını sağlar. Raporda en yüksek puanlı başlıktır.

"Yüklenici, sözleşmenin imzasıyla birlikte ve inşaata başlamadan önce, arsa sahipleri lehine, toplam inşaat maliyetinin %[20]'si tutarında, süresiz, kesin ve ilk talepte ödemeli banka teminat mektubu verir. Mektup, arsa sahiplerinin yazılı talebi üzerine, sebep gösterme veya yargı kararı aranmaksızın nakde çevrilebilir. Teminat mektubu verilmeden yer teslimi yapılmaz ve arsa payı devri gerçekleşmez."

K2 · Kademeli Tapu Devri, Şerh ve Terkin kritik

Arsa paylarının tamamının peşin devredilmesini önler; yüklenici ne kadar iş yaptıysa o kadar pay alır.

"Arsa payları peşin devredilmez. Devir, yapı denetim kuruluşunca onaylı seviye tespit tutanağına (pursantaj) bağlı olarak kademelidir: ruhsat alınıp temel atıldığında %___, kaba inşaat tamamlandığında %___, ince işler tamamlandığında %___, iskan alındığında kalan %___. Yüklenici edimini yerine getirmezse devredilmemiş paylar arsa sahiplerinde kalır."

"İşbu sözleşme tapu kütüğüne şerh edilir. Yüklenici, devraldığı paylar üzerinde arsa sahiplerinin yazılı onayı olmadan ipotek tesis edemez, satamaz ve hiçbir ayni hak kuramaz. Yüklenici, sözleşmenin feshi hâlinde devraldığı payların arsa sahiplerine iadesine dair feshe bağlı terkin muvafakatnamesini sözleşmeyle birlikte noterde düzenler ve arsa sahiplerine teslim eder."

K3 · Süre, Gecikme ve Cezai Şart kritik

Sürenin hem başlangıcını hem de mutlak bitişini sabitler; gecikmenin bir bedeli olmasını sağlar.

"Yüklenici, sözleşme tarihinden itibaren ___ ay içinde yapı ruhsatını alır; ruhsat tarihinden itibaren ___ ay içinde inşaatı tamamlayıp iskan ile birlikte teslim eder. Bu süreler kesindir. Ek süre, ancak bu sözleşmede sayılan mücbir sebep hâllerinde ve en fazla ___ ay olmak üzere verilebilir; toplam süre hiçbir hâlde ___ tarihini (mutlak dış sınır) aşamaz."

"Teslimin gecikmesi hâlinde yüklenici, her bir bağımsız bölüm için gecikilen her ay bakımından, o bölümün emsal aylık kira bedelinin ___ katı tutarında cezai şart öder. Bu ceza kira yardımından ayrı ve ona mahsup edilmeksizin ödenir; kira yardımının ödenmiş olması gecikme cezasını ortadan kaldırmaz."

K4 · Kök Parsel Hakları ve Hak Hesap Cetveli kritik

Tevhit, şuyulandırma ve terk işlemlerinin payınızı sessizce eritmesini engeller. Ada bazlı projelerde en kritik başlıklardan biridir.

"Tevhit, şuyulandırma, ifraz ve düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi işlemleri, hiçbir malikin ekonomik hakkını azaltamaz. Malikin hakkı, kök parselindeki tapu alanı ve bu alanın toplam düzenleme alanına oranı esas alınarak belirlenir. Taraflar, her bir malikin kök parsel alanını, terk ve birleştirme sonrası payını, bu paya karşılık gelen inşaat alanını ve alacağı bağımsız bölümleri gösteren Hak Hesap Cetveli'ni sözleşmeye ek yapar. Cetvel, malik bazında düzenlenir ve taraflarca imzalanır."

K5 · Bağımsız Bölüm Tahsisi ve Değer Eşitliği kritik

Hangi dairenin kime ait olduğunu numara düzeyinde sabitler. Numarasız bir tahsis, sonradan yüklenicinin tercihine kalır.

"Yüklenici tarafından inşa edilecek bağımsız bölümlerden, ekli Bağımsız Bölüm Tahsis Tablosu'nda blok, kat ve numarası gösterilen bölümler arsa sahiplerine aittir. Tablo bu sözleşmenin ayrılmaz ekidir ve sonradan tek taraflı değiştirilemez. Paylaşımda yalnızca adet ve alan değil, değer eşitliği de gözetilir: kat, cephe, manzara ve konum farkları ekli şerefiye katsayılarıyla dengelenir. Tablodaki numaralar onaylı projedeki bağımsız bölüm numaralarıyla birebir aynıdır."

Ek — Bağımsız Bölüm Tahsis Tablosu (konut)

#	Blok	Kat	B.B. No	Tip	Net m²	Brüt m²	Cephe / manzara	Şerefiye	Tahsis edilen malik (hisse)
1	A	3	12	3+1	118	145	Güney / cadde	1,00	____________ (1/1)
2	A	7	28	2+1	92	114	Batı / iç bahçe	1,05	____________ (1/2)
3	B	1	3	3+1	118	145	Kuzey / yol	0,95	____________ (1/1)
…	____	__	__	____	___	___	____________	____	____________

K6 · Ruhsat, İskan ve Teslim Tanımı kritik

Sözleşmelerde en sık istismar edilen maddedir: "teslim" kelimesinin ne anlama geldiğini tek bir cümleye bağlar.

"Teslim; (i) yapının fiilen tamamlanması, (ii) yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınması, (iii) kat mülkiyetine geçilerek bağımsız bölüm tapularının arsa sahipleri adına tescili ve (iv) anahtarların teslim tutanağıyla verilmesi şartlarının tamamının gerçekleşmesiyle olur. Bu şartlardan biri eksikse teslim gerçekleşmiş sayılmaz; iskan başvurusunun yapılmış olması teslim yerine geçmez. Oturmaya engel olmadığı ileri sürülen eksikliklerle teslim almaya zorlanamaz."

"Yüklenici, yapı ruhsatı alınmadan hiçbir maliki tahliyeye zorlayamaz ve yıkıma başlayamaz. İskan ve SGK ilişiksizlik belgesinin alınması, tüm masrafları yükleniciye ait olmak üzere onun yükümlülüğündedir."

K7 · Fesih, Temerrüt ve Tasfiye kritik

İş yürümediğinde çıkış yolunu önceden kurar. Fesih usulü yazılmamışsa tek yol uzun bir dava olur.

"Yüklenicinin; (a) kilometre taşlarından birini ___ günden fazla geciktirmesi, (b) ruhsatı süresinde almaması, (c) inşaatı ___ günden uzun süre durdurması, (d) iflas veya konkordato talebinde bulunması, (e) teminat mektubunu yenilememesi hâllerinde temerrüdü kendiliğinden oluşur. Arsa sahipleri, noter ihtarıyla ___ günlük süre verip sonuç alınamazsa sözleşmeyi tek taraflı feshedebilir."

"Fesih hâlinde: teminat mektubu nakde çevrilir; devredilmiş arsa payları feshe bağlı terkin muvafakatnamesi uyarınca arsa sahiplerine iade edilir; arsa sahipleri işi nama ifa yoluyla üçüncü bir yükleniciye tamamlatabilir; yüklenicinin mevcut imalat bedeline ilişkin talebi, arsa sahiplerinin zarar ve cezai şart alacakları mahsup edildikten sonra hesaplanır."

K8 · Teknik Şartname ve Proje kritik

Kalitenin sözleşmeye bağlanmasını sağlar. Şartname yoksa "birinci sınıf malzeme" ifadesi pratikte hiçbir şey ifade etmez.

"Ekli Teknik Şartname ve Mahal Listesi bu sözleşmenin ayrılmaz parçasıdır. Kullanılacak tüm malzemeler marka, seri ve model ya da ölçülebilir performans değeriyle tanımlanır. Muadil ürün kullanımı, ancak (i) belgelenmiş denk teknik performans ve (ii) arsa sahiplerinin teknik temsilcisinin yazılı onayı ile mümkündür; tedarik güçlüğü tek başına muadil kullanma yetkisi vermez."

"Yüklenici, onaylı mimari ve statik projelerde arsa sahiplerinin yazılı onayı olmadan değişiklik yapamaz. Hiçbir proje veya malzeme değişikliği, şartnamede belirlenen performans değerlerini düşüremez ve arsa sahiplerine ek ödeme yükümlülüğü doğuramaz."

K9 · Pursantaj ve Teminatın Serbest Bırakılması kritik

Hem ödemeyi hem teminat çözümünü ölçülebilir bir ilerlemeye bağlar.

"Taraflar, inşaatın seviyelerini ve her seviyenin toplam işe oranını gösteren pursantaj tablosunu sözleşmeye ek yapar. Seviye tespiti yapı denetim kuruluşunun onaylı tutanağıyla belgelenir; yüklenicinin tek taraflı beyanı seviye tespiti yerine geçmez."

"Teminat mektubu, gerçekleşen pursantaj oranına göre kısmen serbest bırakılabilir; ancak %[20]'lik kısmı kesin kabule kadar arsa sahiplerinde kalır. İskan alınmadan teminat tamamen iade edilmez."

K10 · 6306 Süreci ve Anlaşmayan Malikler kritik

Anlaşmayan malik ve dava riskini yükleniciye bırakır; bu riskin size süre kaybı olarak yansımasını engeller.

"6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı tespiti, tebligat, itiraz, anlaşmayan maliklerin hisselerinin satışı (SPK lisanslı değerleme ve satış süreci dâhil), tahliye ve yıkım işlemlerinin tüm hukuki, idari ve mali sorumluluğu ile masrafları yükleniciye aittir. Bu süreçlerden ve açılacak davalardan doğan gecikmeler inşaat süresine eklenmez ve mücbir sebep sayılmaz."

K11 · Ortak Alanlar ve Emsal Harici Alanlar kritik

Otopark, depo ve sığınak gibi alanların sessizce yüklenicide kalmasını veya satılmasını engeller.

"Ortak alanlar, eklentiler ve emsal harici alanlar hiçbir şekilde bağımsız bölüm hâline getirilerek satılamaz. Otopark yerleri ve depolar, bağımsız bölüm numarası bazında ekli tahsis tablosuyla maliklere tahsis edilir ve bu tablo yönetim planına eklenir. Sığınak, teknik hacimler ve ortak tesisler yönetim planında ortak yer olarak gösterilir."

K12 · Kat İrtifakı Süresi ve Yaptırımı kritik

Tapunuzun somutlaşmasını bir takvime bağlar. Kat irtifakı kurulmadan hangi daireye sahip olduğunuz tapuda görünmez.

"Yüklenici, yapı ruhsatının alınmasından itibaren en geç ___ ay içinde kat irtifakını kurar. Kat irtifakı listesi ve yönetim planı, ekli Bağımsız Bölüm Tahsis Tablosu'na birebir uygun olarak düzenlenir. Bu süreye uyulmaması hâlinde yüklenici, geciken her ay için ___ TL cezai şart öder ve arsa sahipleri bu işlemi yüklenici nam ve hesabına yaptırabilir."

K13 · Cezai Şartın Likit Alacak Niteliği kritik

Yazdığınız cezanın tahsil edilebilir olmasını sağlar. Likit sayılmayan bir ceza, uzun bir yargılamanın sonunda tartışılır.

"İşbu sözleşmede öngörülen cezai şartlar doğdukları anda muaccel ve likit alacak niteliğindedir; tutarları sözleşmedeki formülle belirlenebilir olduğundan ayrıca bir tespite ihtiyaç duyulmaz. Arsa sahipleri bu alacaklarını teminat mektubundan, yükleniciye ait bağımsız bölümlerden veya icra yoluyla tahsil edebilir. Taraflar bu cezai şartların fahiş olmadığını ve tenkis talebinde bulunulmayacağını kabul eder."

K14 · Ek Ödeme Yasağı kritik

Sözleşmede yazmayan hiçbir masrafın size fatura edilmemesini sağlar.

"Arsa sahiplerinden, işbu sözleşmede açıkça yazılmayan hiçbir ad altında (fiyat farkı, maliyet artışı, katılım payı, kur farkı, ilave imalat bedeli vb.) ödeme talep edilemez. Proje, ruhsat, harç, vergi, abonelik, sigorta, yapı denetim, iskan, kat irtifakı ve kat mülkiyeti masraflarının tamamı yükleniciye aittir. Arsa sahiplerinin kendi talebiyle ve önceden yazılı fiyat mutabakatıyla istediği ilave işler bu yasağın dışındadır."

K15 · Transfer / Sonradan Katılacak Parseller kritik

Emsal transferi ve sonradan katılım süreçlerinin sizin payınızı düşürmesini engeller.

"Emsal transferi ve sonradan parsel katılımı süreçlerinin yürütülmesi, finansmanı ve tüm bürokratik işlemleri yükleniciye aittir. Bu süreçler arsa sahiplerinin bu sözleşmeyle belirlenen paylaşım oranını ve bağımsız bölüm adedini azaltamaz. Transfer veya katılım ___ tarihine kadar sonuçlanmazsa, inşaat mevcut haklarla ve gecikmeksizin sürdürülür; bu süreçlerden doğan gecikme süreye eklenmez."

K16 · Şekil, Ekler ve Çelişki Yorumu kritik

Tek cümlelik bir kalkandır: belgeler çeliştiğinde hangisinin uygulanacağını baştan belirler.

"İşbu sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılır. Sözleşmenin ekleri şunlardır ve her biri sözleşmenin ayrılmaz parçasıdır: (1) Hak Hesap Cetveli, (2) Bağımsız Bölüm Tahsis Tablosu, (3) Ticari Birim Tahsis Tablosu, (4) Otopark ve Depo Tahsis Tablosu, (5) Teknik Şartname ve Mahal Listesi, (6) Pursantaj Tablosu, (7) Kilometre Taşı Takvimi, (8) Onaylı mimari proje ve vaziyet planı."

"Sözleşme, ekleri ve projeler arasında çelişki bulunması hâlinde; arsa sahipleri lehine olan ve daha yüksek teknik standardı öngören hüküm uygulanır. Mevzuatta öngörülen asgari şartlar, bu sözleşmedeki üstün şartların yerine geçmez."

K17 · Kilometre Taşları ve Gecikme Tespiti kritik

Gecikmeyi bitiş tarihini beklemeden, aşama aşama görmenizi sağlar. Erken uyarı olmadan gecikme ancak iş işten geçtikten sonra anlaşılır.

"İnşaat süresi tek bir taahhüt değildir; ekli Kilometre Taşı Takvimi her aşamanın (yıkım, hafriyat, temel, kaba inşaat, cephe kapatma, ince işler, iskan başvurusu) hedef tarihini ve tolerans süresini gösterir. Yüklenici her ayın sonunda planlanan ve gerçekleşen pursantajı yazılı olarak bildirir."

"Gerçekleşen ilerlemenin planlanandan %[10]'dan fazla geri kalması hâlinde yüklenici ___ gün içinde telafi programı sunar ve uygular. Kümülatif gecikmenin ___ ayı aşması, birbirini takip eden iki kilometre taşının kaçırılması veya telafi programının uygulanmaması hâllerinde arsa sahipleri, nihai teslim süresinin dolmasını beklemeksizin sözleşmeyi feshedebilir."

Y1 · Kira Yardımı ve Taşınma

Evinizden çıktığınız andan iskanlı teslime kadar geçen sürenin bedelini yükleniciye yükler. En sık yapılan hata, yardımı ruhsat tarihine bağlamaktır.

"Yüklenici, her bir malike, bağımsız bölümün fiilen boşaltılarak yükleniciye teslim edildiği tarihten iskan alınıp anahtar tesliminin yapıldığı tarihe kadar, aylık ___ TL kira yardımı öder. Ödeme her ayın ilk 5 günü içinde ve peşin yapılır; bedel her yıl TÜFE oranında artırılır. Kira yardımı, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki devlet kira yardımından bağımsızdır ve ona mahsup edilemez. Yüklenici ayrıca taşınma bedelini (gidiş ve dönüş) karşılar."

Y2 · Yönetim Planı ve Site Yönetimi

Taşındıktan sonraki aidat düzenini belirler; satılmamış dairelerin giderinin size yıkılmasını önler.

"Yönetim planı, kat irtifakı kurulmadan önce arsa sahiplerinin yazılı onayına sunulur; onay alınmadan tescil edilmez. Yüklenicinin uhdesinde kalan, satılmamış veya teslim edilmemiş bağımsız bölümlerin ortak gider ve aidatları yükleniciye aittir. Ortak alanların işletme giderleri, yönetim planında kullanım esasına göre tanımlanır."

Y3 · Sonradan Doğan İmar Hakları

İmar artışı, ihdas veya tevhitten doğan fazladan alanın tamamen yüklenicide kalmasını engeller.

"Sözleşme tarihinden sonra; plan değişikliği, emsal artışı, kat ilavesi, ihdas yoluyla alan satın alınması, tevhit veya herhangi bir idari işlem sonucu ilave inşaat hakkı doğarsa, bu hakkın tamamı işbu sözleşmedeki ___ / ___ paylaşım oranına tabidir. İhdas bedeli ve benzeri masraflar, payları oranında taraflarca karşılanır; masrafı yüklenicinin ödemiş olması alanın tamamının ona ait olması sonucunu doğurmaz."

Y4 · Ticari Birim (Dükkan) Paylaşımı

Dükkânlar konutlarla aynı kefeye konduğunda, değerli olanlar genellikle yüklenicide kalır.

"Projede yer alan ticari nitelikli bağımsız bölümler, ekli Ticari Birim Tahsis Tablosu'nda bağımsız bölüm numarası bazında gösterildiği şekilde taraflara aittir. Ticari birimler, konut bağımsız bölümlerinden ayrı bir kalem olarak ve kendi içinde ___ / ___ oranıyla paylaşılır. Cephe uzunluğu, kat, tavan yüksekliği ve köşe konumu farklarından doğan değer farkları şerefiye esasına göre dengelenir. Dükkânların teslim seviyesi (vitrin, zemin kaplaması, ayrı sayaç ve pano, baca ve havalandırma) teknik şartnamede tanımlanır."

Ek — Ticari Birim Tahsis Tablosu

#	Blok / konum	B.B. No	Kat	Net m²	Brüt m²	Cephe (m)	Tavan yük. (m)	Özellik	Tahsis edilen taraf
1	A / cadde	D-1	Zemin	64	78	7,5	4,20	Köşe, asma katlı	Arsa sahibi ____________
2	A / cadde	D-2	Zemin	48	59	5,0	4,20	Bacalı, sanayi tipi priz	Yüklenici
3	B / iç yol	D-7	Zemin	45	55	4,2	3,60	—	Arsa sahibi ____________
…	____________	____	____	___	___	___	____	____________	____________

Y5 · Alan Tanımı ve Eksik m² Cezası

"110 m² daire" sözünün teslimde 96 m²'ye dönüşmesini engeller. Brüt mü net mi sorusunun cevabı sözleşmede yazmalıdır.

"Sözleşmede ve tahsis tablosunda geçen alanlar, net kullanım alanı (duvar içi, ortak alan ve eklenti hariç) olarak anlaşılır; brüt alan ayrıca gösterilir. Teslimden önce, masrafı yükleniciye ait olmak üzere bağımsız bir harita mühendisine ölçüm yaptırılır. Ölçülen net alanın tabloda gösterilen alandan %[2]'den fazla eksik çıkması hâlinde yüklenici, eksik her metrekare için teslim tarihindeki rayiç satış bedeli üzerinden nakden ödeme yapar. Fazla çıkan alan için arsa sahibinden bedel istenemez."

Y6 · Devir Yasağı ve Yüklenici Kimliği

Sözleşmeyi imzaladığınız firmanın işi başka bir şirkete devretmesini kontrol altına alır.

"Yüklenici, işbu sözleşmeden doğan hak ve borçlarını, arsa sahiplerinin yazılı onayı olmaksızın, grup şirketleri, iştirakleri ve ortak girişimleri dâhil hiçbir üçüncü kişiye devredemez, temlik edemez ve alt yükleniciye bütün olarak gördüremez. Yüklenici şirketin ortaklık yapısında veya yönetim kontrolünde meydana gelen değişiklikler ___ gün içinde arsa sahiplerine yazılı olarak bildirilir. Onaysız devir, temerrüt ve haklı fesih sebebidir."

Y7 · Mücbir Sebep Tanımı

Mücbir sebep tanımı geniş bırakılırsa, her gecikmenin bir mazereti olur.

"Mücbir sebep hâlleri yalnızca şunlardır: deprem, sel, yangın gibi doğal afetler; savaş ve seferberlik; genel salgın hastalık ve resmî karantina; yetkili idarenin yüklenicinin kusuru olmaksızın verdiği genel inşaat durdurma kararı. Ekonomik kriz, enflasyon, döviz kuru değişimi, malzeme ve işçilik fiyat artışı, finansman bulunamaması ve tedarik güçlüğü mücbir sebep sayılmaz. Mücbir sebep, oluşumundan itibaren ___ gün içinde belgeleriyle yazılı olarak bildirilmezse ileri sürülemez."

Y8 · Ayıp, Garanti ve Eksik İşler

Teslimden sonra çıkan kusurların sahibini belirler ve garanti sürelerini kaleme indirir.

"Teslimde taraflarca eksik iş listesi düzenlenir; yüklenici bu eksikleri en geç ___ gün içinde giderir, aksi hâlde arsa sahipleri işi yaptırıp bedelini teminattan tahsil eder. Garanti süreleri, iskan tarihinden başlamak üzere kalem bazında şöyledir: taşıyıcı sistem ___ yıl, su yalıtımı ___ yıl, ısı yalıtımı ve cephe ___ yıl, mekanik ve elektrik tesisatı ___ yıl, doğrama ve cam ___ yıl, diğer imalatlar ___ yıl. Gizli ayıplarda genel hükümler ve TBK m.478 saklıdır; garantinin üretici garantisiyle sınırlandırılması geçersizdir."

Y9 · Vekaletin Sınırlandırılması

İmar işlemleri için verilen vekaletin, dairenizi satacak bir yetkiye dönüşmesini engeller. Uygulamada en tehlikeli maddelerden biridir.

"Arsa sahiplerinin yükleniciye vereceği vekaletname yalnızca; imar uygulaması, tevhit ve şuyulandırma, proje onayı, ruhsat, yapı denetim, abonelik, iskan, kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemleriyle sınırlıdır. Vekaletname; satış, ipotek ve rehin tesisi, ferağ verme, ahzu kabz (para tahsili), borçlandırma, kira ve intifa hakkı kurma yetkilerini içermez. Vekalet, sözleşmenin feshi hâlinde kendiliğinden hükümsüz kalır ve yüklenici bu durumda vekaletnameyi kullanamaz."

Y10 · Tahliye, Yıkım ve Enkaz

Evden ne zaman çıkacağınızı ve enkazdan doğan gelirin kime ait olduğunu belirler.

"Malikler, yapı ruhsatının alınmasından ve kira yardımının ilk ödemesinin yapılmasından sonra ___ gün içinde taşınmazı tahliye eder. Ruhsat alınmadan tahliye ve yıkım talep edilemez. Yıkım, hafriyat, enkaz kaldırma ve bertaraf masrafları yükleniciye aittir. Enkazdan doğan hurda ve malzeme geliri ___ / ___ oranında paylaşılır. Tahliyeden önce maliklerin eşyalarının taşınması ve depolanması yüklenici tarafından karşılanır."

Y11 · Sigortalar

İnşaat sırasındaki bir hasarın, komşu binaya verilen zararın veya bir iş kazasının size dönmesini engeller.

"Yüklenici; İnşaat All Risk (CAR), İşveren Mali Mesuliyet ve Üçüncü Şahıs Mali Mesuliyet sigortalarını, inşaata başlamadan önce yaptırır ve kesin kabule kadar yürürlükte tutar. Poliçeler arsa sahiplerine teslim edilmeden inşaata başlanamaz. Arsa sahipleri All Risk poliçesinde lehtar (dain-i mürtehin) olarak gösterilir. Poliçedeki muafiyet oranı azami %[2] olup, muafiyet altında kalan hasarlar yüklenici tarafından karşılanır. Poliçe, komşu yapılara verilecek zararları ve tasarım hatası (tasarım klozu / LEG-2) kaynaklı hasarları da kapsar. Teminat tutarı toplam inşaat bedelinden az olamaz; poliçenin yenilenmemesi temerrüt sebebidir."

Y12 · Satış ve Devir Kısıtları

Kendi dairenizi dilediğiniz kişiye, dilediğiniz fiyata satma özgürlüğünüzü korur.

"Arsa sahipleri, kendilerine tahsis edilen bağımsız bölümleri diledikleri zaman, diledikleri kişiye ve diledikleri bedelle satmakta serbesttir; bu satışlar yüklenicinin satış ofisine, onayına veya fiyat mutabakatına tabi tutulamaz. Buna karşılık yüklenici, kendi payına düşen bağımsız bölümleri ancak inşaat seviyesi %___'e ulaştıktan sonra satışa çıkarabilir; yüklenici satışları arsa sahiplerinin haklarını etkileyemez."

Y13 · Tanımların Sabitlenmesi

Sözleşmedeki kelimelerin sonradan yeniden yorumlanmasını engeller.

"İşbu sözleşmede geçen emsal, inşaat alanı, satılabilir alan, brüt alan, net alan, ortak alan ve emsal harici alan kavramları, sözleşme tarihinde yürürlükte olan mevzuat ve onaylı imar planı esas alınarak ekli tanımlar listesinde gösterildiği şekilde anlaşılır. Sonraki mevzuat veya uygulama değişiklikleri, arsa sahiplerinin bu sözleşmeyle kazandığı hakları azaltacak biçimde yorumlanamaz."

Y14 · Bina Tamamlama Sigortası

Bu sigortanın, tapudaki asıl korumanızın yerine geçmesini engeller.

"Yüklenicinin bina tamamlama sigortası veya benzeri bir güvence sunması, işbu sözleşmenin tapu kütüğüne konulan şerhinin kaldırılması, teminat mektubunun iadesi veya kademeli devir düzeninin terk edilmesi sonucunu doğurmaz. Bu sigorta yalnızca ek güvencedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi, iskan alınıp kat mülkiyeti kurulana ve bağımsız bölüm tapuları arsa sahiplerine tescil edilene kadar tapuda muhafaza edilir."

Y15 · Havuz ve Küçük Hisseler

Bir daireye yetmeyen küçük payların sahibi olan malikleri korur. Ada bazlı projelerde sık karşılaşılan bir durumdur.

"Bir bağımsız bölüme yetmeyen artık paylar için ilgili malik; (i) diğer maliklerle birleşerek ortak bağımsız bölüm alma, (ii) aradaki farkı ödeyerek bir üst bağımsız bölüme geçme veya (iii) payının karşılığını teslim tarihindeki rayiç bedel üzerinden nakden alma seçeneklerinden dilediğini tercih eder. Tercih hakkı malike aittir; yüklenici tek taraflı olarak nakit ödemeye zorlayamaz. Rayiç bedel, SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanının raporuyla belirlenir."

Y16 · Teslim Alma ve Tutanak

Teslim anını belgelendirir ve teslim aldınız diye haklarınızdan vazgeçmiş sayılmanızı önler.

"Teslim, her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı düzenlenen teslim tutanağıyla yapılır. Tutanak, malikin kendisi veya yazılı olarak yetkilendirdiği teknik danışmanı huzurunda düzenlenir; hissedarlardan birine yapılan teslim diğer hissedarlara karşı sorumluluğu ortadan kaldırmaz. Tutanağa eksik ve kusurlar yazılır. Teslim tutanağının imzalanması, gizli ayıplara ve garanti kapsamındaki haklara ilişkin talep haklarından feragat anlamına gelmez."

F1 · Denetim, İş Programı ve Raporlama

İnşaatı sürerken görebilmenizi sağlar. Denetim hakkı yazılmazsa şantiyeye girişiniz yüklenicinin iznine kalır.

"Arsa sahipleri, kendi aralarından seçecekleri veya dışarıdan atayacakları bir teknik danışmanı (inşaat mühendisi/mimar) masrafı kendilerine ait olmak üzere görevlendirebilir. Teknik danışman, iş güvenliği kurallarına uymak kaydıyla şantiyeye girer, imalatları inceler, numune ve test raporlarını, malzeme irsaliyelerini ve şantiye defterini görebilir. Yüklenici her ayın sonunda; gerçekleşen pursantajı, imalat fotoğraflarını, test sonuçlarını ve varsa gecikme sebeplerini içeren aylık ilerleme raporunu yazılı olarak verir."

F2 · Uyuşmazlık, Tebligat ve Temsil

Anlaşmazlık çıktığında nereye başvurulacağını ve temsilcilerin ne kadar yetkili olduğunu belirler.

"İşbu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleri ve icra daireleri yetkilidir. Tarafların sözleşmede yazılı adresleri tebligat adresidir; adres değişikliği ___ gün içinde noter aracılığıyla bildirilmedikçe eski adrese yapılan tebligat geçerlidir."

"Arsa sahiplerince seçilecek temsilcilerin yetkisi yalnızca tebligat alma, bilgi ve belge talep etme ve bürokratik takiple sınırlıdır. Temsilciler; sözleşmeyi tadil etmeye, süre uzatımı vermeye, ipotek ve şerhleri kaldırmaya, haktan feragat etmeye ve teslim almaya yetkili değildir. Bu işlemler her malikin kendi yazılı onayını gerektirir."

"Ada bazlı uygulamalarda kararlar, 7471 sayılı Kanun ile değişik 6306 sayılı Kanun'daki nitelikli çoğunluk usulüne göre alınır; çoğunluk kararı, azınlıkta kalan maliklerin bu sözleşmeyle güvence altına alınan ekonomik haklarını ortadan kaldıramaz."

F3 · Mevzuat Değişikliği ve İfa İmkânsızlığı

Proje hukuken imkânsız hâle gelirse tarafların nasıl ayrılacağını belirler.

"Sözleşme tarihinden sonraki bir mevzuat veya plan değişikliği nedeniyle inşaatın yapılması hukuken imkânsız hâle gelirse, taraflardan her biri sözleşmeyi feshedebilir. Bu hâlde devredilmiş arsa payları arsa sahiplerine iadesiz olarak geri döner, teminat mektubu iade edilir ve taraflar birbirinden tazminat talep edemez; ancak yüklenici o tarihe kadar yaptığı imalatın bedelini talep edebilir. İmkânsızlık, inşaatın daha az kârlı hâle gelmesini kapsamaz."

F4 · Ehliyet, Vesayet ve Miras

Süreç uzun sürdüğü için malik değişikliklerini önceden düzenler.

"İşbu sözleşme tarafların kanuni halefleri ve mirasçıları için de bağlayıcıdır. Bir malikin ölümü hâlinde mirasçıların intikal işlemlerini tamamlaması için geçen makul süre, malikin temerrüdü sayılmaz ve mirasçılara cezai şart uygulanmaz. Vesayet, kısıtlılık veya yaşa bağlı hâllerde kanunun aradığı izin ve onaylar alınır; kanunda öngörülmeyen hiçbir ek şart (sağlık raporu vb.) malikten istenemez."

F5 · Donatı, Altyapı ve Belgeler

Binanın dairenizin dışında kalan kısmının ve teslimde alacağınız evrakın eksiksiz olmasını sağlar.

"Yüklenici; peyzaj ve çevre düzenlemesini, çocuk oyun alanını, otopark ve depoları, jeneratör, hidrofor, su deposu, yangın ve güvenlik sistemlerini, elektrikli araç şarj altyapısını ve fiber internet altyapısını onaylı projeye uygun olarak tamamlar. Sosyal donatılar, ilgili bloğun teslimiyle birlikte kullanıma hazır hâlde teslim edilir."

"Yüklenici teslimde; as-built (yapıldığı gibi) projeleri, tüm test ve ölçüm tutanaklarını, malzeme uygunluk ve garanti belgelerini, ekipman kullanım ve bakım kılavuzlarını, enerji kimlik belgesini ve abonelik evrakını dosya hâlinde arsa sahiplerine ve site yönetimine teslim eder."

Aylık Şantiye Kontrol Formu

1. İlerleme

Aşama	Beklenen %	Gerçekleşen %
Hafriyat / yıkım
Temel
Kaba inşaat (kat betonları)
Çatı / cephe
İnce işler (sıva, mekanik, elektrik)
Teslime hazırlık

2. Bu ay kontrol edilenler

☐ Gecikme var mı? Kaç gün:   Nedeni:

☐ Kullanılan malzemeler şartnameye uygun (beton/demir/marka örnekleri kontrol edildi).

☐ İmalat onaylı projeye uygun, ruhsat dışı değişiklik yok.

☐ İş güvenliği / komşu parsele zarar durumu uygun.

☐ Kira yardımı bu ay ödendi.

☐ Yapı denetim raporları / hakediş tutanakları görüldü.

☐ Fotoğraf/video çekildi (tarihli), dosyada saklandı.

3. Tespit edilen sorunlar & müteahhitten talepler

Daire Teslim Tutanağı — ÖRNEK

1. Yasal belgeler

☐ İskan (yapı kullanma izni) belgesi alınmış. No/tarih:

☐ Kat mülkiyeti / kat irtifakı durumu:

☐ Enerji kimlik belgesi, zorunlu sigortalar mevcut.

2. Mahal kontrolü (şartnameye uygunluk)

Mahal / kalem	Uygun	Eksik / kusur açıklaması
Zemin kaplamaları	☐
Duvar/tavan & boya	☐
Mutfak (dolap, tezgah, armatür)	☐
Banyo/WC (vitrifiye, batarya)	☐
Kapı & pencereler, camlar	☐
Elektrik (priz, anahtar, diafon)	☐
Isıtma (kombi/petek/yerden)	☐
Su tesisatı / kaçak kontrolü	☐
Ortak alanlar (asansör, otopark, lobi)	☐

3. Sayaçlar & anahtar

Elektrik sayaç no:   Su:   Doğalgaz:

Teslim edilen anahtar adedi:

4. Sonuç

☐ Eksiksiz teslim alındı.

☐ Eksikler/kusurlar var (ekli "Ayıplı İş Tespit Formu"). Giderilme süresi: . Eksikler giderilene kadar tutarındaki teminat iade edilmez / __ daire tapusu bekletilir.

Ayıplı İş Tespit Formu

#	Mahal	Ayıbın tanımı	Foto no	Giderme süresi	Giderildi
1					☐
2					☐
3					☐
4					☐
5					☐
6					☐
7					☐
8					☐

Hangi Uzman, Ne Zaman?

⚖️ Gayrimenkul / Kentsel Dönüşüm Avukatı Süreç boyunca yanınızda

Ne için: Niyet mektubu ve asıl sözleşmenin yazımı ve müzakeresi, teminat ve kademeli tapu devri kurgusu, tapu şerhi, vekaletin sınırlandırılması, ihtilaf çıkarsa dava.

Ne zaman: En başta — hiçbir belgeye imza atmadan önce. Niyet mektubu da bir sözleşmedir.

Nasıl bulunur: İstanbul Barosu levhasından (istanbulbarosu.org.tr) ad ve büro doğrulaması yapın; baronun Avukat Arama ekranında ruhsat durumunu görebilirsiniz. Adayı bulmanın en sağlam yolu, aynı bölgede kat karşılığı süreci yaşamış maliklerden referans almaktır. Görüşmede şunu sorun: daha önce kaç kat karşılığı sözleşmesi hazırladınız, arsa sahibi tarafında mı yüklenici tarafında mı çalıştınız? Sözleşme öncesi ücret sözleşmesi yapın; Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi altında ücret teklif eden avukat mevzuata aykırı davranıyordur.

Dikkat: Yüklenicinin önerdiği avukatı kabul etmeyin. Aynı avukat iki tarafı birden temsil edemez.

🏗️ İnşaat Mühendisi (bağımsız denetçiniz) Süreç boyunca yanınızda

Ne için: Teknik şartnameyi yazmak, avan projeyi ve statik projeyi okumak, bekleme noktalarında imalatı görmek, aylık şantiye kontrolü, teslimde ayıp tespiti. Yasal yapı denetim kuruluşundan ayrıdır; o kuruluşu yüklenici seçer ve öder, bu kişi sizin adınıza bakar.

Ne zaman: Avukattan hemen sonra, teklifleri değerlendirmeye başlamadan önce. Şartname ve denetim aşamalarında zaten şart.

Nasıl bulunur: İnşaat Mühendisleri Odası (imo.org.tr) İstanbul şubesinden üye ve büro tescil durumunu doğrulayın; serbest çalışan mühendisler SMM (Serbest Müşavirlik Mühendislik) belgesi taşır, bunu isteyin. Yapı denetim firmalarında çalışan deneyimli mühendisler bu işi bağımsız olarak da yapar. Görüşmede sorun: şantiye kontrolünü ayda kaç kez yaparsınız, raporu nasıl teslim edersiniz, bekleme noktasına çağrıldığınızda kaç günde gelirsiniz? Aylık sabit ücretle çalışması, her ziyarete ayrı ücret istemesinden iyidir.

Dikkat: Maliyeti maliklerle bölüşün. 20 dairelik bir binada aylık ücret kişi başına küçük bir tutara iner; tek başına üstlenmeyin.

📐 SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı / Şirketi Bir kerelik — rapor alınır

Ne için: Arsanızın ve doğacak dairelerin gerçek değerini bağımsız bir raporla tespit etmek. Adil paylaşım oranını müteahhide karşı kanıtlamanızı sağlar; sözünüz değil raporunuz konuşur.

Ne zaman: Oran pazarlığından önce. Ayrıca eksik m² tazmini ve küçük hisselerin nakde çevrilmesi gündeme gelirse yeniden.

Nasıl bulunur: SPK'nın yetkilendirdiği gayrimenkul değerleme şirketleri listesi spk.gov.tr üzerinde yayımlanır ve düzenli güncellenir; yalnızca bu listedeki şirketlerle çalışın. Şirketi değil, raporu imzalayacak değerleme uzmanının lisans numarasını da sorun. Rapor ücreti taşınmazın değerine göre değişir; teklif isterken "ada bazlı kentsel dönüşüm, arsa ve proje değeri" diye tanımlayın.

Dikkat: Müteahhidin sunduğu değerleme raporunu tek başına kabul etmeyin; raporu kimin sipariş ettiği sonucu etkileyebilir.

🗺️ Şehir Plancısı Bir kerelik — görüş alınır

Ne için: Ada bütününde emsal, TAKS ve Yençok'un ne anlama geldiği, terk ve trampa işlemleri, kaç m² inşaat hakkı doğacağı, birleşme senaryolarının karşılaştırılması.

Ne zaman: "Komşularla birlikte mi hareket edelim?" kararını verirken, yani en başta.

Nasıl bulunur: Şehir Plancıları Odası (spo.org.tr) İstanbul şubesi üye listesinden ulaşabilirsiniz. Pratikte daha hızlı bir yol var: Ataşehir Belediyesi Plan Proje ve İmar Müdürlüğü'nden parseliniz için imar durum belgesi alın — bu resmî ve ücretsize yakın bir belgedir, plancıya gitmeden önce elinizde olsun. Plancıyla görüşmeyi de bu belge üzerinden yapın.

Dikkat: Bu platformdaki hesaplama aracı size bir ön fikir verir, ancak resmî imar durumunun yerine geçmez.

🧭 Harita Mühendisi Bir kerelik — işlem yapılır

Ne için: İfraz (ayırma), tevhit (birleştirme), aplikasyon, terk işlemleri ve teslim öncesi bağımsız bölüm alan ölçümü.

Ne zaman: Ada bütünleştirme ve parsel işlemleri sırasında; ayrıca teslimden önce net m² ölçümü için (bkz. Y5 / TY14).

Nasıl bulunur: Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (hkmo.org.tr) İstanbul şubesi üye ve büro listesinden bulunur; serbest çalışanlar burada LİHKAB veya SMM tescili ile kayıtlıdır. Tapu ve kadastro işlemleri için LİHKAB (Lisanslı Harita Kadastro Bürosu) yetkilidir; bölgenizdeki LİHKAB'ı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün listesinden bulabilirsiniz.

Dikkat: Parsel işlemlerinin masrafı sözleşme gereği genellikle yüklenicidedir; ama teslimdeki alan ölçümünü siz yaptırın, ücreti yükleniciye ait olsun diye sözleşmeye yazdırın.

🧾 Mali Müşavir (SMMM) Bir kerelik — kurgu aşamasında

Ne için: KDV, tapu harcı, değer artış kazancı ve gelir vergisi boyutu; dairelerin satışının ne zaman ticari kazanç sayılacağı; sözleşme yapısının vergisel sonucu.

Ne zaman: Sözleşme yapısını kurarken, imzadan önce. Daireleri satmayı düşünüyorsanız satıştan önce tekrar.

Nasıl bulunur: İstanbul Serbest Muhasebeci Mali Müşavirler Odası (ismmmo.org.tr) üye sorgusundan ruhsat durumunu doğrulayın. Gayrimenkul ve inşaat vergiciliğinde çalışmış birini arayın; her mali müşavirin bu alanda deneyimi yoktur. Tek bir görüşme çoğu zaman yeterlidir, bunu "danışmanlık" olarak ücretlendirirler.

Dikkat: Vergi sonuçları malikin durumuna göre değişir (kaç daire aldığınız, ne zaman sattığınız, başka gayrimenkulünüz olup olmadığı). Genel bilgiye değil, kendi durumunuza göre görüş alın.

🏛️ Noter Bir kerelik — işlem anında

Ne için: Sözleşmenin düzenleme şeklinde imzalanması, muvafakatname, vekaletname, ihtarname çekilmesi.

Ne zaman: İmza anında ve sonraki resmî işlemlerde.

Nasıl bulunur: Herhangi bir noterlik yapar, seçim serbesttir; ücretler Noterlik Ücret Tarifesi ile sabittir, noterden notere değişmez. Randevu için e-Devlet üzerinden Türkiye Noterler Birliği randevu sistemini kullanabilirsiniz.

Dikkat: Noter tarafsızdır, sizin avukatınız değildir; sözleşmenin içeriğini sizin lehinize denetlemez, yalnızca imzanın ve iradenin doğruluğunu belgeler. Düzenleme şeklinde ile onaylama şeklinde arasındaki farkı avukatınıza sorun; kat karşılığı sözleşmesi düzenleme şeklinde yapılmazsa geçersizdir.

Sıralama özeti

Zincir, parçalardan birini atlamamak için var. Oklar "bittikten sonra diğerine geç" demek değil; hangi bilginin hangisinden önce gerektiğini gösterir.

#	Kim	Ne sağlar	Bundan önce yapılamaz
1	Şehir plancısı (+ imar durum belgesi)	Kaç m² inşaat hakkı doğuyor	Birleşme ve oran konuşulamaz
2	SPK lisanslı değerleme	Arsanın ve dairelerin değeri	Adil oran savunulamaz
3	Avukat	Niyet mektubu ve sözleşme kurgusu	Hiçbir belge imzalanamaz
4	İnşaat mühendisi	Teknik şartname ve avan proje kontrolü	Sözleşmenin eki tamamlanamaz
5	Mali müşavir	Vergi sonucunun görülmesi	Yapı kesinleştirilmemeli
6	Noter	Düzenleme şeklinde imza	Sözleşme geçerli olmaz
7	İnşaat mühendisi (devam)	Şantiye kontrolü ve ayıp tespiti	İmalat denetimsiz kalır
8	Harita mühendisi	Teslimde net m² ölçümü	Eksik alan tespit edilemez

Avukat ve inşaat mühendisi bu tabloda iki kez görünür; çünkü onlar bir adım değil, sürecin tamamıdır.

Bir Şey Ters Giderse — Başvuru Kanalları

🏢 İmar / ruhsat aykırılığı

Ataşehir Belediyesi — İmar ve Şehircilik / Yapı Kontrol Müdürlüğü. Ruhsata, projeye, kat/yükseklik kurallarına aykırı imalat için.

🛠️ Yapı denetim sorunları

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü (İstanbul). Yapı denetim firmasının görevini yapmadığı/usulsüzlük şüphesinde.

⚖️ Ayıplı/eksik ifa, sözleşmeye aykırılık

Tüketici sıfatınız varsa: Tüketici Hakem Heyeti (parasal sınır altındaki uyuşmazlıklar) veya Tüketici Mahkemesi. Ticari/yatırım niteliğindeyse genel mahkemeler. Çoğu uyuşmazlıkta dava öncesi arabuluculuk zorunlu olabilir.

🚔 Dolandırıcılık / güveni kötüye kullanma

Cumhuriyet Başsavcılığı'na suç duyurusu (sahte vaat, parayı/payı alıp kaçma, sahte belge vb.).

📞 Genel başvuru & bilgi

CİMER (Cumhurbaşkanlığı İletişim Merkezi) ve belediye çağrı/çözüm merkezleri; ALO 181 (Çevre-Şehircilik). Tüketici dernekleri ve baro adli yardım da yönlendirme yapar.

🤝 Anlaşmazlıkta ilk adım

Mahkemeden önce: yükleniciye noter ihtarnamesi + (gerekiyorsa) arabuluculuk. Birçok ticari uyuşmazlıkta arabuluculuk dava şartıdır (önce ona başvurmadan dava açılamaz).